环球网校2020房地产估价师精讲班

3.0.13 估价报告交付估价委托人后，不得擅自改动、更换、删除或销毁下列估价资料：

1.估价报告;

2.估价委托书和估价委托合同;

3.估价所依据的估价委托人提供的资料;

4.估价项目来源和沟通情况记录;

5.估价对象实地查勘记录;

6.估价报告内部审核记录;

7.估价中的不同意见记录;

8.外部专业帮助的专业意见。

3.0.14 房地产估价机构应及时整理和保存估价资料，并应保存到估价服务的行为结束且不得少于10年 。保存期限应自估价报告出具之日起计算。

4 估价方法

4.1 估价方法选用

4.1.1 选用估价方法时，应根据估价对象和估价对象所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行适用性分析。

4.1.2 估价方法的选用，应符合下列规定：

1.估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。

2.估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法;

3.估价对象可假定为独立的开发项目进行重新开发建设的，宜选用成本法;当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。

4.估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。

4.1.3 当估价对象仅适用一种方法进行估价时，可只选一种估价方法进行估价。 当估价对象适用两种或两种以上方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍;当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。

4.2 比较法

4.2.1 运用比较法估价，应按下列步骤进行：

1.搜集交易实例;

2.选取可比实例;

3.建立比较基础;

4.进行交易情况修正;

5.进行市场状况调整;

6.进行房地产状况调整;

7.计算比较价值。

4.2.2 搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要，宜包括下列内容：

1.交易对象基本状况;

2.交易双方基本情况;

3.交易方式;

4.成交日期;

5.成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况;

6.交易目的等。

4.2.3 可比实例选取应符合下列规定：

1.可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个;

2.可比实例的交易方式应适合估价目的;

3.可比实例房地产应与估价对象的房地产相似;

4.可比实例的成交日期应接近价值时点;与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过二年;

5.可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格;

6.在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。