房地产投资风险的概念

(一)风险的定义

从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。因此，在房地产投资分析前期风险分析过程中，通常要假设投资项目进入经营阶段的可能收益状态，并依此来定量估算房地产投资风险。

风险涉及变动和可能性，而变动常常又可以用标准差来表示，用以描述分散的各种可能收益与收益期望值偏离的程度。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。图1-1所示的A、B、C三项投资，C的风险最大，B次之，A最小。

还可用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小。例如，物业1为写字楼项目，2009年末价值为1 000万元，预计2010年末价值为1 100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%.则2010年该物业价值的标准差为100万元，标准差与期望值之比为10%;物业2为零售商业项目，2009年末价值为1 000万元，2010年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，则2010年该物业价值的标准差为200万元，标准差与期望值之比为20%。因此，可以推断物业2的单位收益投资风险大于物业1的单位收益投资风险。

当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益;而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。风险条件下决策时，决策者对客观情况不确定，但知道各事件发生的概率，因此可以使用决策树法或决策表法，用最大期望收益作为决策准则。

不确定性和风险有显著差别。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括：①小中取大法，即对未来持悲观的看法，认为未来会出现最差的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最小收益。②大中取大法，即对未来持乐观的看法，认为未来会出现最好的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最大收益。③最小最大后悔值法，即如何使选定决策方案后可能出现的后悔最小。

(二)风险分析的目的

风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下列问题：

(1)预期收益率是多少，出现的可能性有多大?

(2)相对于目标收益、融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?

(3)预期收益的变动性和离散性如何?

由于风险分析的数学方法较为复杂，本节仅对房地产投资过程中所遇到的风险种类及其对投资的影响进行简单介绍。有关房地产开发过程中风险分析的方法，将在本书第七章介绍。

房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。对具体风险因素的分析，有多种分类方式，每一种分类方式都从不同的角度分析可能对房地产投资的净收益产生影响的因素。在通常情况下.人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险。