二、房地产价格影响因素的分类

第一种分类体系

■一般因素，对广大范围的房地产价格都有影响的因素，如宏观经济发展状况、货币政策、利率、汇率等。

■区域因素，对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素，如城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。

■个别因素，仅对特定房地产的价格有影响的因素。主要是自身因素，如区位、用途、规模等。

第二种分类体系

■房地产自身因素：房地产实物因素、房地产权益因素、房地产区位因素。

■外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素

第四章 房地产价格影响因素

第二节 房地产自身因素

房地产自身状况的好坏直接关系到价格高低。房地产自身因素又可分为实物因素、权益因素和区位因素三类。

一、房地产实物因素(与第二章对房地产的描述是一致的)

(一)土地实物因素

1.土地面积

面积过小而不利于利用的土地，单价较低。

但面积过小的土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价值。

土地面积如果过大，单价也可能较低。面积较大，总价高，会减少潜在购买者数量。面积过大的土地在利用时需要拿出较多的土地用于道路等基础设施和公共服务设施建设，会减少可利用的土地面积。

土地面积大小的合适度因不同地区、不同消费习惯而有所不同。(适度规模，用规模经济解释)

例如，某个地区的房地产市场如果普遍接受高层楼房，则在该地区较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的单价会高于较小面积土地的单价。相反，如果该地区的房地产市场仅能接受体量较小的建筑，则较大面积土地的单价会低于较小面积土地的单价。