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(二)建筑物实物因素
1.建筑规模
建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素,影响到建筑物的形象、使用性等,对房地产价格有所影响。规模过小或过大,都会降低其单价。但要注意不同用途、不同地区,对建筑规模的要求是不同的。
层高或室内净高对房地产价值的影响。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感,从而其价值一般较低。但层高或室内净高过高会增加造价,还会增加能耗,从而会降低房地产价值(功能过剩的折旧)。
2.建筑结构
对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。因此,其价值会有所不同,特别是在地震多发地区。如钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构的建筑物,价值一般是从高到低。不同结构的建筑物的造价一般不同,这通常也会反映到其价值上。
3.设施设备
一般地说,设施设备齐全、完好的,价值会高;反之,价值会低。
4.装饰装修
房屋按照装饰装修情况,可分为精装修房、粗装修房和毛坯房三大类,其价格一般是从高到低。