(2)可比实例的交易方式应适合估价目的

房地产交易有买卖、租赁等方式，买卖要选取买卖实例，租赁要选取租赁实例。

为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。

当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的买卖实例。

(3)可比实例的成交日期应尽量接近价值时点

交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用 ，因为市场状况调整难度大。即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。

(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格或可修正为正常价格 。

【例题】选取可比实例时，应符合的要求包括(　)等。

A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B.可比实例的交易类型与估价目的吻合

C.可比实例的规模与估价对象的规模相当

D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

『正确答案』BCDE

『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。选项A可比实例只要与估价对象在同一地区或同一供求范围内的类似地区即可。而且A选项中有"必须"的字样。参见教材P180。

(三)选取可比实例应注意的其他问题(掌握)

估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例;

估价对象为土地的，一般应选取类似土地的交易实例;

估价对象为建筑物的，一般应选取类似建筑物的交易实例(目前国内没有单独的建筑物的交易实例)。

■分配法(实质上就是收益法中的剩余技术 )

如果估价对象为土地或建筑物，而缺少相应的土地或建筑物的交易实例，但有包含类似的土地或建筑物的房地交易实例时，则可将此房地及其成交价格予以分解，即把该房地成交价格在土地和建筑物之间进行分配，提取出与估价对象相应部分的土地或建筑物及其价格，然后将其作为可比实例。