第二节 房地产基本制度与政策的知识点归纳和总结

1.国有土地上房屋征收估价

《国有土地上房屋征收评估办法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》

【例】某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2。建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。(2009年问答题)

【请问】理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?

『正确答案』1.政府应对占用的小区500平方米绿地进行赔偿，依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于小区全体业主共有，即使是市政需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失损害赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪音污染、出行不便也应给予相应赔偿。

2.《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

《国有土地地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋室内装饰装修价值，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

2.房地产抵押目的估价

《房地产抵押指导意见》、《城市房地产抵押管理办法》、建设部关于修改《城市房地产抵押管理办法》的决定、《中华人民共和国担保法》、最高人民法院关于使用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复。