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价值时点原则
价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
房地产估价之所以要遵守价值时点原则,是因为影响房地产价格的因素是不断变化的,房地产市场是不断变化的,从而房地产价格和价值是不断变化的。实际上,随着时间的流逝,房地产本身也可能发生变化,例如建筑物变得陈旧过时、周围环境有所改变等。因此,同一房地产在不同的时间通常会有不同的价值。价值与时间密不可分,每一个价值都对应着一个时间,不存在"没有时间的价值"。
房地产估价是针对某个特定时间的价值。委托人、房地产估价师不能随意假定,必须根据估价目的来确定。由估价目的决定的所评估的价值对应的时间,称为价值时点,并一般用公历年、月、日表示。
确定价值时点原则的意义:评估价值对应的时间,评估估价对象价值的时间界限。
例如,有关房地产的法规、政策和估价标准等的发布、修订、废止和实施日期等,均有可能影响估价对象的价值,因此,在估价时究竟是采用发布、修订、废止和实施之前还是之后的,应根据价值时点来确定(关键细节)。
再如,采用比较法估价时,如果选取的可比实例成交日期与价值时点不同(通常是这种情况),就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在价值时点时的价格,如此调整之后的可比实例成交价格,才可以作为估价对象价值的参照值。
特别需要强调的是,遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了,更本质的是确定价值时点在前,得出评估价值应在后。