(四)旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

(一)星级酒店不同功能用房收益的测算

1.客房收益的测算。星级酒店的客房收益主要来源于床位费或房间费，通过调查客房单价、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量来求取其收益。

2.商场收益的测算。星级酒店的一、二层设有商场，一般采用出租经营，其收益的测算要注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内依据租赁合同约定的租金进行计算，租约外可以利用市场法求得。

3.餐饮收益的测算。星级酒店的餐厅的经营方式主要有出租经营和自主经营。出租经营餐厅收益可以根据租约或市场租金求取;自主经营餐厅的收益可根据市场调查获得同类型餐厅的人均消费水平、上座率等资料，并根据餐厅座位或台位数量来求取。

4.商务与会议室收益的测算。星级酒店商务与会议室一般采取自主经营方式，并按小时时段收取使用费用，不同时间段的收费标准一般不同，这部分用房的收益可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等资料进行测算。

5.娱乐与健身用房收益的测算。星级酒店娱乐与健身用房的经营方式主要有出租经营和自主经营。出租经营的收益可以根据租约或市场租金求取;自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等客观数据资料来求取。