(二)星级酒店净收益的求取

星级酒店房地产作为一种能直观获得长期收益的经营性不动产，其经营管理水平高低、设施配套程度、酒店的信誉程度等诸多因素形成无形价值，都固化于酒店这一特定房地产之中，隐含在酒店房地产价值之中。如何测算酒店房地产净收益是酒店房地产的难点之一。运用收益法进行估价时，必须准确界定估价对象的范围及其内涵，清楚不动产、动产、无形资产给酒店带来收益的区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营的前提下进行估价时，在净收益的计算中应扣除商业利润。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除了要扣除商业利润外，还要扣除非不动产部分所带来的收益。

商务办公房地产估价

(一)商务办公房地产及其特点

(1)所处区位好，规模大

(2)多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善。

(3)出租经营为主，多由专业物业管理企业管理。

(二)影响商务办公房地产价格的因素

1.影响商务办公房地产价格的区位状况

(1)集聚程度。(2)交通条件。(3)周边环境。(4)楼层。

2.影响商务办公房地产价格的实物状况

(1)外观形象。(2)内部装修。(3)设备与设施。(4)智能化程度。(5)物业管理水平。(6)租户类型。