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(三)商务办公房地产估价的常用方法
商务办公房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。
(三)商务办公房地产估价的技术路线和难点处理
1.商务办公房地产租金的求取
商务办公房地产的租金一般采用市场法求取。租金的求取应注意以下问题:
(1)租约问题。
(2)租金构成的内涵问题。
(3)租金的支付方式问题。
(4)地下车库租金问题。
2.整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理
(1)单纯型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。
对其估价主要采用市场法和收益法。由于市场上整幢办公楼转让、转租的交易实例比较少,难以通过整幢办公楼转让、转租的交易实例来求取估价对象的价格。但由于单纯型商务办公房地产就是估价对象只有办公一种功能,每一层的价格差异比较小,层与层之间主要存在楼层价格差异,因此,可以先评估出一层的价格,再确定层差修正系数,计算出所有楼层的价格。
(2)商住型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。
对商住型商务办公房地产进行估价时,首先要分清不同的功能区及其面积大小,然后分别按办公用房、居住用房进行估价,办公用房可以采用市场法和收益法估价,居住用房主要采用市场法估价。
(3)综合型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。
对综合商务办公房地产进行估价时,首先要分清不同的功能区,了解和确定各功能区的其面积大小、经营方式、收益能力等;其次,根据不同功能区的收益性特点、交易实例收集的难易程度而选用不同的估价方法,主要采用市场法和收益法进行估价;最后,将各功能区的价格进行汇总得到整幢综合型商务办公房地产的价格。