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三、房地产权益状况描述
对房地产权益状况的描述,一般先分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分,然后分别说明各部分的状况。
(一)土地权益状况描述
对土地权益状况的描述,主要说明下列方面:
(1)土地所有权状况:说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地,说明土地所有权由谁行使。例如,估价对象土地为农民集体所有,由××村集体经济组织(××村民委员会、××村民小组、××乡镇集体经济组织)代表集体行使所有权。
(2)土地使用权状况:
①说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。对于建设用地使用权,说明是划拨国有建设用地使用权,还是出让国有建设用地使用权、授权经营国有建设用地使用权。对于出让国有建设用地使用权,还要说明土地使用期限及起止日期、剩余期限、续期的有关规定或约定,到期后对收回的建筑物是否予以补偿等。
②说明是单独所有还是共有。对于共有的,说明是按份共有还是共同共有及共有人情况。对于按份共有的,说明每个共有人享有的份额。
(3)土地使用管制情况:说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地,主要说明规划条件,包括:①土地用途;②容积率或建筑控制规模;③建筑高度;④建筑密度;⑤绿地率;⑥其他要求,例如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。
(4)土地利用现状:说明土地上是否有房屋、林木等土地附着物。
(5)出租或占用情况:说明有无出租或占用情形。对于已出租的,还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。
(6)他项权利设立情况:说明是否设立了地役权、抵押权等。
(7)其他特殊情况:说明①土地所有权或者土地使用权是否不明确或者归属有争议。②土地取得手续是否不齐全。③是否为临时用地或违法占地。为临时用地的,批准期限是多长,是否已超过了批准期限。④是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未达到法律法规规定的转让条件。⑥是否属于法律法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。⑦是否有拖欠建设工程价款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范围。