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特点3 房地产估价是提供价值意见,不作价格保证
估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见,而不是估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。
不能曲解为估价机构和估价师可以不负责任地随意发表意见。
根据提供的专业意见的用途和作用,可以分为两种不同性质的估价:一是鉴证性估价(或称公证性估价、证据性估价),二是咨询性估价(或称参考性估价)。为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价,即估价报告是给委托人以外的第三方(特别是众多的不特定第三方)使用,如为证券发行、上市、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产(也称为房地产司法拍卖)提供参考依据的估价,通常属于鉴证性估价。
区别:鉴证性估价,为第三方使用;咨询性估价,多为委托人自用。
为委托人自己使用而提供的估价,即估价报告是供委托人自己使用,如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价,通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中,估价机构和估价师都要承担一定的法律责任,鉴证性估价承担的法律责任大于咨询性估价承担的法律责任。
鉴证性估价应"独立、客观、公正",咨询性估价应"为委托人争取最大的合法权益"。