3.造成成交价格偏离正常价格的因素

(1)利害关系人之间的交易;

(2)对交易对象或市场行情缺乏了解的交易;

(3)被迫出售或被迫购买的交易;

(4)人为哄抬价格的交易;

(5)对交易对象有特殊偏好的交易;

(6)相邻房地产合并的交易(规模经济，外部效应内部化);

(7)受迷信影响的交易。

上述特殊交易情况下的交易实例不宜选为可比实例，但当合适的交易实例少于3个时，在掌握特殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，并对其进行交易情况修正。

4.根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%;经修正和调整后的各个比较价值中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2.

5.房地产状况调整的方法

房地产状况调整的方法有：

①直接比较调整、间接比较调整;

②总价调整、单价调整;

③金额调整、百分比调整;

④加法调整、乘法调整。