三、房地产征收征用的需要

共性——强制性，要经过法定程序，要给予公平补偿。

区别——征收是强制收买，所有权变更，不返还。"强行购买";征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人。"强行租用"

记忆要点：实施征收征用，遵循"公共利益原则"，实施补偿，遵循"公平补偿原则"

补偿既包括使用上的补偿，也包括实际损失。

——房地产被征用后损毁的，补偿为"使用上的补偿(相当于租金) 损毁前后的价差"

——被征收用灭失的，补偿为"使用上的补偿 相当于被征用房地产价值的补偿"

——被征收人房屋采取产权调换时，补偿为"被征收房屋和调换房屋的产权调换差价"

产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值。

评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。如因征收征用房地产造成的家具、家用电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。