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而房地产投资项目(以建成后全部销售的房地产项目为例)的投资—回收过程则是:项目建成之后形成产品,产品销售之后获得收益,进而回收投资和获得投资回报。也就是说:房地产项目完成之后直接形成产品,而一般工业投资项目完成之后是形成企业。这导致房地产项目的投资测算过程和一般工业项目的投资测算过程是有所区别的,主要的区别在一般工业项目投资测算过程中的固定资产摊销和企业运营过程中的流动资产占用的测算,在房地产项目投资测算时的表现形式是不同的。
但从目前的实践情况看,并未将房地产投资的上述特点反映出来。
目前房地产开发项目可行性研究的主要依据是建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》,这个评价方法的基本过程和用于一般工业项目投资可行性分析的《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》(由国家发展改革委和建设部发布)等文件是一样的,并未充分体现上述房地产投资的特点,这有待今后加以改进。
二、房地产投资项目可行性研究报告的主要内容
由于房地产开发项目的规模、性质和复杂程度不同,因此,可行性研究的内容也不尽相同,各有侧重。但一般而言,房地产开发项目可行性研究应包括以下主要内容: