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(三)商业房地产估价的技术路线和难点处理
1.不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理
商业房地产根据其经营方式的不同可分为出租型和商业运营型两类。
(1)出租型商业房地产
出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。
采用收益法估价的关键是求取租金收益,租金的测算要区分租期内和租期外两种情况。在租期内(毁约除外)应根据租赁合同计算净收益,租期结束后,应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益,并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。因此对出租型商业房地产测算租金收益时,应了解待估对象是否存在合约的限制。
采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两方面:①直接求取商业房地产价格;②求取商业房地产租金,再利用收益法测算商业房地产价格。