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(一)位置:
1.方位——分析一宗房地产的方位,首先是看该房地产在某个较大区域(如城市)中的位置,其次是看该房地产在某个较小区域中的位置。如"山之阳,水之北"。
2.与相关场所的距离。距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。一宗房地产与其相关的主要场所的距离,对其价格有较大的影响。
衡量距离的指标(4指标):
空间直线距离:(无意义)
交通路线距离:通过道路等来连接的距离,有时受路况(包括路面、交通流量等状况)、交通管制等的影响,虽然距离不远,但通达性可能不好,特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下。
交通时间距离:从理论上讲更为科学,但在实际中往往被误用而产生误导,原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测算。另外,有些房地产虽然来往所需的交通时间较短,但要经过较高收费的道路或桥梁、隧道等,这样即使节省了交通时间,但可能并不经济。
经济距离:把交通时间、交通费用统一用货币来衡量,以反映距离。
3.临街状况
一般来说,不临街住宅的位置要好于临街住宅,而商业用途的房地产则相反。
商业用途房地产的临街状况主要有:一面临街;前后两面临街;街角地;长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街,梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街,三角形土地是一边临街还是一顶点临街。"金角银边草肚皮"。商业用途房地产的临街状况不同,价值会有所不同,甚至有很大差异。(联系第十一章路线价法相关内容)