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二、房地产权益因素
房地产是构成环境的重要因素,其利用不是孤立的,存在"外部性",会影响周围和社会公众的利益。对房地产的利用,必须进行限制。
对房地产利用的限制可归纳为3个方面:
(一)房地产权利及其行使的限制
拥有的房地产权利是所有权还是使用权、地役权、抵押权、租赁权,以及这些权利是否完整、清晰。
以共有房地产为例,如果共有人较多,对于房地产的维护、修缮、处分等很难形成共识,部分共有人如果不堪其繁而转让其在共有的房地产中享有的份额,这时的成交价格多会低于正常价格。
(二)房地产使用管制
使用管制主要指:农用地转用为建设用地,以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定。
就规定用途来看,居住、商业、办公、工业等不同用途对土地位置等的要求不同;反过来,在土地位置等一定的情况下,规定用途(例如是用于商业、办公、居住,还是工业或绿化)对地价有着很大的影响。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显:
在城市发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地的情况下,如果政府规定只能维持现有的农业用途,则地价必然较低,而如果一旦允许改变用途,则地价会大幅度上涨。(变性)