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收入的税务处理

(一)开发产品销售收入的范围

销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理(客观题)。

【案例】甲房地产企业销售商品房收取货币资金4000万元,其中含代市政部门收取的专用基金300万元,由甲企业开具发票;另含代物业管理部门预收20万元的垃圾处置费,由物业管理部门开具发票。则该房地产企业的收入为4000-20=3980(万元)。

(二)收入的实现规则,具体按以下规定确认:

1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入实现。

2.采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

3.采取银行按揭方式销售开发产品,应按销售合同或协议约定价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4.采取委托方式销售开发产品:

(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

(2)视同买断方式委托代销开发产品的。

(3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式的

(4)采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述(1)至(3)项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

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