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五、按权益状况划分的种类(20类,考试中密集出题的重点)

(1)"干净"的房屋所有权和出让国有建设用地使用权的房地产。"干净"的含义(6大特征) 房屋所有权、建设用地使用权为单独所有,没有出租,未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利,不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款,未被人民法院查封,房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全,产权明确等。

(2)"干净"的房屋所有权和划拨国有建设用地使用权的房地产,如以房改成本价购买的公有住房、经济适用住房。

(3)"干净"的房屋所有权和集体土地的房地产,如乡镇、村企业房地产,农村村民住宅等。

干净的含义:产权完整,没有瑕疵

(4)共有的房地产。按份共有和共同共有。

共有与单独所有相比,是单个共有人不能自作主张,其权利要受其他共有人的制约,包括:

①处分共有的房地产,应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,除非共有人之间另有约定。

②按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额,但其他共有人在同等条件下享有优先购买权。

③因共有的房地产产生的债务,在对外关系上,共有人承担连带债务,除非法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债务关系。

④对共有的房地产作重大修缮,应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,除非共有人之间另有约定。

⑤共有人按照约定管理共有的房地产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。

(5)部分产权或有限产权房地产(现在的提法是"共有产权")。典型的是以房改标准价购买的公有住房。这种产权的住房可以继承和出售,但出售时原产权单位有优先购买权,售房的收入在扣除有关税费后,按个人和单位所占的产权比例进行分配。现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为完全产权。

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