环球网房地产估价师学习课件

包括向抵押权人提供风险提示：

抵押人的行为足以使抵押房地产的价值减少的，要求抵押人停止其行为;

抵押房地产的价值减少的，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保;

抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。

(负资产的悲哀)

二、房地产税收的需要(熟悉)

与房地产有关的税种较多，计税依据一般是房地产的成交价格、价值、租金或者以它们为基础的房地产价格差额、增值额等。

为了防止偷逃税款、避免税负不公及说服纳税人，税务机关需要掌握真实的房地产价格、价值、租金，需要以公平合理的计税价值(或租金)为参考核定计税依据。纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估计税价值，以说服税务机关重新核定计税依据。

中国目前与房地产有关的税种共10个，除了房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税5个专门针对房地产设置的税种，还有营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税等5个具有普遍调节功能的税种。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价服务外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价服务。

教材重点举了契税的例子。契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的税收，其计税依据是：

①国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖，为成交价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

②土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。因此，在上述由征收机关参照市场价格核定的情况下，通常需要房地产估价为征收机关核定计税依据提供参考依据。