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(二)不动产物权生效时间
根据原因行为不同,不动产物权生效时间分为两种。一是,基于法律行为的物权生效时间为,自记载于不动产登记簿生效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。如房屋买卖、房地产抵押,自记载于不动产登记簿时发生物权效力。
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,未办理物权登记的,不影响合同效力。享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。二是,一些基于事实行为发生的物权变动,只要事实行为发生,不经登记,物权变动也发生效力。
这些事实行为主要有:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。但权利人基于事实行为取得物权的,处分该物权时,依据法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。
(三)不动产登记信息查询
不动产登记是以维护不动产交易安全与效率为目的的法律制度。不动产登记簿也是为了贯彻物权公示目的而设立的。因此,不动产登记信息应当是公开的。从国家惯例上看,不动产登记公开有两种模式。一是完全公开,是指不动产登记簿完全公开,任何人都可以查询、复制登记簿。奧地利、法国、我国中国台湾采取此种模式。二是有限公开。
《物权法》颁布前,国土资源部、建设部分别颁布了《土地登记资料公开查询办法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》。这两个办法区分了不同的登记资料而确定了不同的公开原则。《物权法》出台后,确定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。《不动产登记暂行条例》也沿用了《物权法》的规定。
"权利人",是指不动产的登记权利人,即在不动产登记簿上记载的不动产物权的归属人,如房屋的所有权人、房屋的抵押权人、地役权人、建设用地使用权人等。权利人可以自己申请查询、复制登记资料,也可以委托他人查询、复制登记资料。"利害关系人",是指与登记的不动产具有法律上的利害关系之人,它不仅包括交易的当事人,也包括与登记权利人发生其他法律纠纷的人。