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房地产开发项目管理

【内容详解】

1. 确定房地产开发项目的原则,应符合

符合五划

土地利用总体规划

城市规划

年度建设用地计划-用地计划

房地产开发年度计划-开发计划

有必要的纳入年度固定资产投资计划

原则

开发项目应坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产

2. 房地产开发项目建设用地使用权的取得

建设用地使用权的取得方式(两大类)

出让-有偿有期限

划拨-无偿无期限

国家机关用地、军事用地等法律规定的项目

经济适用住房用地

建设条件书面意见的内容(出让或划拨之前政府出具的意见),出让或划拨的附件:

房地产开发项目的性质、规模和开发期限

城市规划设计的条件

基础设施和公共设施的建设要求

基础设施建成事的产权界定

项目拆迁补偿、安置要求)

3. 房地产开发项目资本金制度

项目资本金概念

指在投资项目总投资中,由投资者认购的出资额,对投资项目来说是非债务性资金,项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务

投资者可按其出资的比例享有所有者权益,也可以转让,但不得以任何方式抽出

项目资本金出资方式

可货币出资,也可以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资(必须经有资格的资产评估公司评估)

一般以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资资本金总额的20%

房地产开发项目资本金规定

资本金最低比例为35%,2009年4月刚调为普通商品房和保障性住房20%,其它30%

经济适用房项目资本金最低比例为20%