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房地产开发项目管理

【内容详解】

1. 确定房地产开发项目的原则,应符合

符合五划

土地利用总体规划

城市规划

年度建设用地计划-用地计划

房地产开发年度计划-开发计划

有必要的纳入年度固定资产投资计划

原则

开发项目应坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产

2. 房地产开发项目建设用地使用权的取得

建设用地使用权的取得方式(两大类)

出让-有偿有期限

划拨-无偿无期限

国家机关用地、军事用地等法律规定的项目

经济适用住房用地

建设条件书面意见的内容(出让或划拨之前政府出具的意见),出让或划拨的附件:

房地产开发项目的性质、规模和开发期限

城市规划设计的条件

基础设施和公共设施的建设要求

基础设施建成事的产权界定

项目拆迁补偿、安置要求)

3. 房地产开发项目资本金制度

项目资本金概念

指在投资项目总投资中,由投资者认购的出资额,对投资项目来说是非债务性资金,项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务

投资者可按其出资的比例享有所有者权益,也可以转让,但不得以任何方式抽出

项目资本金出资方式

可货币出资,也可以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资(必须经有资格的资产评估公司评估)

一般以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资资本金总额的20%

房地产开发项目资本金规定

资本金最低比例为35%,2009年4月刚调为普通商品房和保障性住房20%,其它30%

经济适用房项目资本金最低比例为20%

【2007年真题】

2006年1月,某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日,总投资2亿元人民币,则该项目资本会应不低于( )万元.

A.4000

B.5000

C.6000

D.7000

【答案】A

【解析】房地产开发一般项目最低资本金比例为35%,经济适用房项目最低资本金比例为20%.(原规定)

4. 对不按期开发的房地产开发项目的处理原则

一般处理规定

出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费

满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权

期限的起止日是自土地使用权出让合同生效之日计算

动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期

在有拆迁的地段进行拆迁,三通一平,即视为启动

如稍作启动即停工无期,不应算作开工

不征收土地闲置费的三种情况(记忆原则:总之不是开发商的错就不视为闲置)

因不要抗力造成开工延期

因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的

5. 房地产开发项目质量责任制度

5.1 房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任

房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照法律规定或合同的约定,承担相应的责任

开发商是组织者,其他所有勘察、设计、施工、监理等单位都由开发商选择,都和开发商发生合同关系,出现问题应由开发商与责任单位协调解决

消费是从开发商手里购房,如同在商店购物,出现问题应由商店对消费者承担质量责任

【2009年真题】

无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的,房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任. ( )

【答案】√

5.2 对质量不合格的房地产项目的处理方式

一般规定

房屋竣工后,必须经验收合格后方可交付使用

商品房交付使用后,购房人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验

经核验确属主体质量不合格的,购房人有权退房,给购房人造成的损失,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任(注意一定是主体有质量问题)

消费者也可以采取双方协商换房等其他方式

注意的问题

一是时间必须在办理了交付使用手续之后,在合理使用年限内,至于房屋所有权证书是否办理无直接关系

二是必须确属主体结构质量不合格,一般性质量问题可保修,不能退房

三是必须向工程质量监督部门申请重新核验,以质量监督部门的结论为依据

四是给购房人造成损失应当合理界定,只包含直接损失,不包含精神损失等间接损失

【2009年真题】

因房屋质量问题应给予购房者赔偿的,房地产开发公司只赔偿直接损失.( )

【答案】√

【解析】只赔偿直接损失,不赔间接损失.