房地产估价课堂

【例题】下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是(　)。

A.户型

B.楼层

C.层高

D.装修

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产实物状况描述。B属于区位因素。参见教材P75～76。

三、房地产权益状况描述

对房地产权益状况的描述，一般先分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。

(一)土地权益状况描述

对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：

(1)土地所有权状况：说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权由谁行使。例如，估价对象土地为农民集体所有，由××村集体经济组织(××村民委员会、××村民小组、××乡镇集体经济组织)代表集体行使所有权。

(2)土地使用权状况：

①说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。对于建设用地使用权，说明是划拨国有建设用地使用权，还是出让国有建设用地使用权、授权经营国有建设用地使用权。对于出让国有建设用地使用权，还要说明土地使用期限及起止日期、剩余期限、续期的有关规定或约定，到期后对收回的建筑物是否予以补偿等。

②说明是单独所有还是共有。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人情况。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。

(3)土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，主要说明规划条件，包括：①土地用途;②容积率或建筑控制规模;③建筑高度;④建筑密度;⑤绿地率;⑥其他要求，例如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。

(4)土地利用现状：说明土地上是否有房屋、林木等土地附着物。

(5)出租或占用情况：说明有无出租或占用情形。对于已出租的，还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。

(6)他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等。

(7)其他特殊情况：说明①土地所有权或者土地使用权是否不明确或者归属有争议。②土地取得手续是否不齐全。③是否为临时用地或违法占地。为临时用地的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。④是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未达到法律法规规定的转让条件。⑥是否属于法律法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。⑦是否有拖欠建设工程价款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范围。