房地估价师教学视频

【例题】设立地役权通常会使(　)。

A.供役地的价值下降

B.需役地的价值下降

C.供役地与需役地的价值都下降

D.供役地与需役地的价值都上升

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。参见教材P51。

(6)抵押权

抵押权：债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

(7)租赁权

以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。

例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，承租人即取得了该房屋10年期限的租赁权。

上述房地产权利中，租赁权是债权，其余属于物权。

(8)物权与债权

债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。因此，债权被称为“相对权”、“对人权”。

物权是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又被称为“绝对权”、“对世权”。

在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权;有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。即“物权优先”、“时间优先”。

所有权是自物权，其他的是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是用益物权。

【例题】房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。参见教材P52。

房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。例如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设施设备、装饰装修等实物状况的影响，又受产权性质及其是否完整等权益状况的影响。比如该房屋是合法建筑还是违法建筑，或者其产权是完全产权还是部分产权，价值就有很大的差异。两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同;反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。

三、房地产区位的含义(掌握)

房地产区位(location)是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。

(1)一宗房地产的位置包括：①坐落;②方位;③与相关场所的距离;④临街(路)状况;⑤朝向;⑥楼层。

(2)一宗房地产的交通条件

是指进出该房地产的方便程度——通达性，可分为从别的地方到该房地产的可及性和从该房地产去别的地方的便捷性。

用“可及性”表达从别的地方到该房地产——“进来”的方便程度。

用“便捷性”表达从该房地产去别的地方——“出去”的方便程度，是为了更好地描述和评判一宗房地产的交通条件。

(3)一宗房地产的外部配套设施，是指该房地产外部(用地红线外)的基础设施和公共服务设施。如果是该宗房地产内部(用地红线内)的配套设施，则属于该房地产的实物因素。(容易混淆的考点)

(4)一宗房地产的周围环境，是指该房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中，人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰等)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。

【例题】下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有(　)。

A.建筑平面布置

B.朝向、楼层

C.环境景观

D.土地开发程度

E.房屋完损等级

『正确答案』ADE

『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一宗房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。(1)位置包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街(路)状况、朝向、楼层等;(2)交通条件是指进出该房地产的方便程度，即通达性;(3)外部配套设施是指该房地产外部(用地红线外)的基础设施和公共服务设施;(4)周围环境是指该房地产的自然环境、人文环境和景观。参见教材P53。

四、房地产的其他名称(了解)

(1)不动产---法律上使用

(2)物业----房屋及配套的设施设备和相关场地

(3)real estate和real property---英语翻译

五、房地产的基本存在形态(了解)

房地产——可单指土地、可单指建筑物，也可指土地与建筑物的综合体

土地——仅指土地部分

建筑物——仅指建筑物部分

房地——专指土地和建筑物的综合体

无建筑物的土地：

这是一块无建筑物的空地。

(b)有建筑物的土地：