第一章 房地产投资与投资风险
第三节 房地产投资的风险
一、房地产投资风险的概念
(一)风险的定义
风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。
标准差是用以描述分散的各种可能收益与收益期望值偏离的程度。一般来说,标准差越小,各种可能收益的分布就越集中,投资风险也就越小。反之,标准差越大,各种可能收益的分布就越分散,风险就越大。(重要考点、难点)图1-1所示的A、B、C三项投资,C的风险最大,B次之,A最小。
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还可用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小(标准差系数)。例如,物业1为写字楼项目,2002年末价值为1000万元,预计2003年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%,则2003年该物业价值的标准差为100万元,标准差与期望值之比为10%;物业2为保龄球场项目,2002年末价值为1000万元,2003年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%,则2003年该物业价值的标准差为200万元,标准差与期望值之比为20%。因此,可以推断物业2的单位收益投资风险大于物业1的单位收益投资风险。
解读:以物业1为准说明:E(NPV1)=1100×0.5 900×0.5=1000(万元)δ1=,。
当实际收益超出预期收益时,就称投资获取了风险收益;而实际收益低于预期收益时,就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视,尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。风险条件下决策时,决策者对客观情况不确定,但知道各事件发生的概率,因此可以使用决策树法或决策表法,用最大期望收益作为决策准则。
【2012年试题】王某花50万元购买了某宗物业,预期目标收益率为10%,但该投资第1年末出现了风险损失,该物业第1年的实际收益可能为( )万元。
A.2
B.3
C.4
D.5
E.6
答案:ABC
见教材P17
【2009年试题】甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%,乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是( )。
A.甲物业投资风险大
B.乙物业投资风险大
C.甲、乙物业的投资风险相同
D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小
答案:B
不确定性(不知道可能发生情况的概率)和风险(知道可能发生情况的概率)有显著差别。如果说某事件具有不确定性,则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下,常常用定性方法估计未来投资收益,可选用的决策方法包括:①小中取大法,即对未来持悲观的看法,认为未来会出现最差的自然状态,因此不论采取哪种方案,都只能获取方案的最小收益。②大中取大法,即对未来持乐观的看法,认为未来会出现最好的自然状态,因此不论采取哪种方案,都只能获取方案的最大收益。③最小最大后悔值法,即如何使选定决策方案后可能出现的后悔最小。
(二)风险分析的目的
房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。风险分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险。
二、房地产投资的八种系统风险(重要考点)
系统风险又称为不可分散风险或市场风险,即无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。