目前对国有土地没有全部实行有偿使用,即依然是土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度并行。《城市房地产管理法》对两种国有土地使用制度的适用范围有明确规定。
(五)依法征地的原则
凡无征地手续,或无权批准使用土地的单位批准使用的土地,或超权限批准使用的土地,均属非法征地,不受法律保护。
近年来,征地违法违规形式有一个新变化,其中的最主要形式就是"以租代征"。所谓"以租代征",即通过租用集体土地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批,在规划计划之外扩大建设用地规模,同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。此外,违反土地利用总体规划、扩大开发区用地规模、未批先征等行为都是当前违法征地的主要表现形式。
【例题】下列不属于征收土地必须严格遵守的原则是( )。
A.珍惜土地,合理利用土地
B.满足建设用地需要
C.依法征地
D.有偿使用土地
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。原则包括:珍惜耕地,合理利用土地的原则;保证国家建设用地原则;妥善安置被征收单位和农民的原则;有偿使用土地的原则;依法征地的原则。参见教材P20。
【2015年真题】国家重点开发建设项目可用"以租代征"的形式使用农村集体土地。 ( )
『正确答案』错误
『答案解析』本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。"以租代征" 即通过租用集体土地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度,影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。
三、征收、征用集体土地的政策规定(考点、重点、难点)
(一)征收土地的范围
《物权法》规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。对于征收的集体土地,其土地所有权属于国家,用地单位只有土地使用权。
(二)征收土地批准权限的规定
在征地依法报批前,当地土地行政主管部门应告知征地情况、确认征地调查结果、组织征地听证。当地土地行政主管部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式 告知被征地农村集体经济组织和农户。对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。对拟征土地的补偿标准、安置途径,被征收土地的集体组织和个人有申请听证的权利。
征收土地批准权限的规定:
①征收土地实行两级审批制度,即国务院和省级人民政府审批;
②建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应办理农用地转用审批手续;
③征收基本农田,基本农田以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷的,由国务院审批;
④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目,由省级人民政府审批并报国务院备案。
【例题】征用( ),不需国务院批准。
A.基本农田10公顷以下的
B.基本农田以外的耕地不超过35公顷的
C.基本农田以外的耕地超过70公顷的
D.其他土地不超过35公顷的
E.其他土地超过70公顷的
『正确答案』BD
『答案解析』本题考查的是征收土地批准权限的规定。征收基本农田,基本农田以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷的,由国务院审批。参见教材P22。