九、估价假设
估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定,包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。例如,在评估一宗房地产开发用地的价值时,在该土地的容积率或用途等规划条件尚未确定的情况下,对其作出的合理假定。
合理且有依据地说明估价假设,既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力,又反映了估价师的职业道德。
其作用(2个):规避估价风险,保护估价师和估价机构;告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意,保护估价报告使用者。
十、估价方法
房地产价值应采用科学的方法进行测算,不能仅凭经验进行主观推测。三种基本估价方法,即比较法(也称为交易实例比较法、市场比较法、市场法)、收益法(也称为收益资本化法、收益还原法)和成本法(也称为重置成本法、重建成本法)。此外,还有一些其他估价方法,包括假设开发法(也称为剩余法、预期开发法、开发法)、路线价法、基准地价修正法(也称为基准地价系数修正法)、长期趋势法等。
每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象,如商品住宅、写字楼一般可同时采用比较法、收益法和成本法估价,以相互验证,但不应相互替代。不同的估价方法有时是互补的,如特殊厂房一般不适用比较法估价,但适用成本法估价;待开发的土地一般不适用成本法估价,但适用假设开发法和比较法估价;在建工程一般不适用比较法估价,但适用成本法和假设开发法估价。