二、估价目的
估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要。
一个估价项目通常只有一个估价目的。对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为:房地产抵押、税收、征收、征用、司法拍卖、分家析产、损害赔偿、保险、转让、租赁、国有建设用地使用权出让,企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算,等等。
在实际估价中,应根据委托人的具体需要尽量对上述估价目的进行细分或者作进一步说明。
不同的估价目的将影响估价结果,因为估价目的不同,价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。
三、估价对象
估价对象也称为被估价房地产,当其为租赁权、地役权等房屋所有权和土地使用权以外的房地产权利时,也称为被估价权益,是指所估价的房地产等财产或相关权益。估价对象由委托人和估价目的双重决定。
房地产估价对象有房屋、构筑物、土地、在建房地产、未建房地产、已灭失房地产、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。
四、价值时点
价值时点又称为价值时点、评估基准日、评估期日,是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。
由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值或价格,所以必须搞清楚评估的是估价对象在哪个时间的价值或价格。这个时间就是价值时点。价值时点根据估价目的来确定。它可能是现在、过去或将来的某个时间,通常为某个日期。
确定价值时点在前,得出评估价值在后。