土地增值税案例
答:某县城一家房地产开发企业2016年度委托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋,其中:80%的建筑面积直接对外销售,取得开具增值税发票的销售收入7648万元;其余部分暂时对外出租,本年度取得开具增值税发票的租金收入63万元(不符合简易征税要求)。与该住宅楼开发相关的成本、费用有:
(1)支付取得土地使用权价款1400万元。
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(2)取得土地使用权支付相关税费42万元。
(3)前期拆迁补偿费90万元,直接建筑成本2100万元,环卫绿化工程费用60万元。
(4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元(利息支出不能准确按转让房地产项目计算分摊)。当地省政府规定,房地产开发费用的扣除比例为9%。(以万元为单位核算。增值税进项税金已抵扣。)
要求:根据上述资料,回答下列问题:
(1)该房地产开发企业2016年应缴纳的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计数;
答:该房地产开发企业2016年城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计数=7648*11%*(5%+3%+2%)+63*11%*(5%+3%+2%)=84.82万元
(2)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除的取得土地使用权所支付的金额和开发成本的合计数;
答:取得土地使用权所支付的金额=(1400+42)*80%=1153.6万元
开发成本=(90+2100+60)*80%=1800万元
合计=1153.6+1800=2953.6万元
(3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除的开发费用金额;
答:开发费用=(1153.6+1800)*9%=265.82万元
(4)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除的与转让房地产有关的税金金额;
答:允许扣除的与转让房地产有关的税金=7648*11%*(5%+3%+2%)=84.13万元
(5)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除项目金额合计数;
答:加计扣除=(1153.6+1800)*20%=590.72万元
允许扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+84.13+590.72=3894.27万元
(6)该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。
答:增值额=7648-3894.27=3753.73万元
增值率=3753.73/3894.27*100%=96.39%
适用40%的税率和5%的速算扣除系数。
应纳土地增值税税额=3753.73*40%-3894.27*5%=1306.78万元
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