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陈倍麟

第五堂课:商业地产项目的建筑规划设计-讲课提纲

陈倍麟 / 商业地产经营管理讲师

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常驻地: 上海

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课程大纲

一、中外商业地产项目开发先进的设计理念

我的观点:

**:综合体项目的后期营运成功与否从建筑体的设计开始“种”下了“因子”。

第二:商业综合体项目的建筑设计要超前,要与城市功能融合,才能为后期成功运营打下基础。

(一)商业建筑体设计的商业元素

(二)商业综合体的城市功能融合(商业是人们活动的第三空间)

(三)商业建筑体设计的景观环境

(四)商场的人性化建筑细节设计

二、商业建筑的各类产品形态设计特征

**类:地铁上盖商业—与轨交连接设计

第二类:商业街—专卖店的立面设计

第三类:休闲街区的设计

第四类:商务写字楼购物中心设计

第五类:酒店设计

第六类:社区商业设计

第七类:地下商业设计

三、商业地产建筑形态设计中的常见问题

(一)缺乏专业市调定位的失败案例

1、上海龙之梦购物中心(平面动线比较)

2、上海仲盛世界商城(建设设计错误)

3、成都富力天汇购物中心(建筑设计错误)

(二)商业地产建筑形态设计中的常见问题

1、商业定性混淆,经营价值丧失

2、产品排布错误,影响经营效果

3、物业/经营功能错位,商业价值降低

4、不符合商家要求,影响招商的实施

5、建筑配套不完善,影响客流导入

6、产权开发模式造成的弊端

四、商业项目的建筑设计要点

(一)做好商业项目建筑设计的要点

1、商业项目的外观形态设计

2、商业项目的平面结构设计

3、商业项目的建筑动线设计

4、商业项目的中庭功能设计

5、商业项目的人性化设计

6、商业项目的城市功能融合设计

(二)商业项目建筑形态设计的思考点

1、关于商业建筑形态的思考点

① 用地指标、地块形状

② 地块的容积率

③ 地块的车/人的流向

④ 地块的用地性质(使用功能)

⑤ 景观效果(有河岸线考虑视觉效果)

⑥ 项目的预算与成本(不同形状、材料有不同建筑成本)

提示:购物中心拟采用现代风格、街区式拟采用欧式休闲风格、旅游商业街拟采用民族特色风格。

2、关于商业建筑楼层数量的思考点

① 地块的容积率限高规定

② 项目地块所处地段价值高低(土地成本)

③ 项目地块的商业属性(市级、区级、社区商圈)

提示:国外商业建三层比较多(非市级商业中心)。

3、关于商业建筑主次入口的思考点

① 交通流向(车流方向)

② 行人流向(人从哪来?)让人进入没有压迫感,更人性化的设计

③ 什么方向位置,什么朝向(风向、阳光)

④ 内部使用取景要求(景观作用)

⑤ 开门的视觉与整体设计正面、侧面、背面的设计要求的直接衔接

⑥ 消防系统,安全要求

提示:十字路口金角的位置为佳,人车分离。

4、关于商业建筑内部动线的思考点

① 足够空间的商铺,商铺靠外墙,零售商铺不需要临窗,餐饮好临窗;人的流向在中间,才能达到高效益。

② 有主力店的商场,流向上要为它考虑。

③ 视面积与长宽,跨度结构设计,走道上不适合有很多柱子。

④ 有辅助性的空间,营造客厅的感觉(有座位、有咖啡店)。

⑤ 消防问题,一定距离之内留出安全出口(紧急出口)。

提示:动线要清晰简单,走道不易过宽/过窄。

5、关于商业建筑中庭的思考点

① 心理上人一般不喜欢进了商场一头看到底,中庭可以让购物者不会有视觉疲惫。

② 心理上人走过200米就要拐弯了,因此需要中庭节点来过渡。 有辅助性的空间,营造客厅的感觉(有座位、有咖啡店)。

提示:中庭是集聚人流的磁场,人天然亲近自然光,中庭必须见天采光。

6、关于商业建筑外部景观的思考点

① 景观对于商业极为重要,周边环境设计良好(绿化、停车场、人行道)可以提升商业品位,吸引人流。

② 商业需要聚焦视觉,才能吸引人流。有文化主题的灯光工程、雕塑小品、绿化环境,可以为商业带来人流。

提示:让商业建筑体的本体成为广告体。

(三)商业项目的建筑设计要点

**:商业项目的建筑外观形态设计要点

1、商业的建筑外观设计风格要有商业元素

2、商业的建筑外观设计要有视觉冲击力

第二:商业项目的平面结构设计要点

1、商业项目的平面结构设计要点

2、商业的平面结构形态解析(超市、百货与购物中心动线的区别)

3、百货结构做购物中心造成经营不理想的案例分析

第三:全国知名商业项目的平面结构形态(动线)设计案例比较

1、龙之梦系列商场的平面形态演变

2、恒隆广场系列商场的平面形态演变

3、来福士系列商场的平面形态演变

4、大悦城系列商场的平面形态演变

5、印象城系列商场的平面形态演变

6、万象城系列商场的平面形态演变

7、其它商业地产建筑平面设计的优秀案例

第四:商业项目的动线设计要点

1、动线设计的内容

l 外部交通(道路等级,主次入口设置)

l 内部交通(主动线清晰,平面图)

l 垂直交通(双首层、三首层,加长电梯直达)

2、外部动线设计原则

外部交通解决什么问题?

(1)解决消费者怎么来的问题

(2)决定商业项目主次入口设在哪里?

3、内部动线设计原则(把握内部动线设计要点)

(1) 主动线必须清晰

(2) 主动线能循环(避免笔直动线形成的顶端死角)

(3) 多动线是死线

4、垂直动线设计原则

(1) 垂直动线——解决高楼层的客流导入平面动线与垂直动线必须结合!

(2) 自动扶梯多方位配置、多数量配置

(3) 平面动线与垂直动线结合的案例

附:商场的一些建筑设计参考数据

第五:商业项目的中庭设计要点

1、商场中庭无柱设计的案例(深圳KK茂案、重庆协信时代广场案例)

2、商场中庭采光功能设计的案例(日本千叶啦啦宝都、南京大观世界案例)

3、商场中庭的艺术化设计的案例(香港国金中心案例)

第六:商业项目的其它设计

连廊、退台、平顶、花车、外展区、停车场的设计

五、 国内房地产开发商的商业项目建筑设计案例点评(常州新城公司开发项目)

1、 吾悦百货案例

2、 吾悦购物中心案例

3、 吾悦国际广场案例

4、 月星环球港案例

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