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李民峰

房地产行业土地增值税清算及其他税收政策解析

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课程目标

本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料

课程大纲

  **部分:土地增值税政策运用解析
  1、土地增值税的纳税义务人、征收范围
  2、有偿转让及收入的界定
  3、新房旧房的区分标准及土地增值税的计算方法
  4、土地增值税与会计核算的关系
  5、土地增值税预交的规定
  6、土地增值税清算不同于所得税
  7、什么情况下要清算土地增值税
  8、如何计算土地增值税
  9、土地增值税的视同销售
  10、土地增值税有哪些优惠政策
  11、无发票如何清算土地增值税
  12、留用物业再转让如何计算土地增值税
  13、经营决策中如何测算土地增值税成本(实际测算例解)操作中注意问题:
  <国税函[2007]645号、国税函[2000]687号>
  14、《浙江省地方税务局土地增值税清算管理办法》分析
  15、浙江省关于土地增值税预征的相关规定
  16、浙江省地方税务局2010年2号公告解析
  17、浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答:
  ◇ 问题一:房地产开发项目中转让使用权的车库(车位)是否征收土地增值税?
  ◇ 问题二:房地产开发中,如何确认属于单一开发项目还是分期开发项目?
  ◇ 问题三:对同一项目中既建造普通住宅,又建造其他商品房的,应如何计算征收土地增值税?
  ◇ 问题四:同一项目中不同类型房地产共同的成本费用如何分摊?
  ◇ 问题五:房地产开发项目中售楼处、样板房等用房的建造费和装修费如何计算扣除?……
  第二部分:营业税政策运用解析
  1、营业税纳税义务人,义务发生时间、纳税地点的具体规定。
  2、合作建房如何操作不缴营业税:<国税函[1995]156号、国税函[1994]644号>
  3、代理业如何缴纳营业税:<国税发[1995]76号、国税函[1999]584号、财税[2003]16号>
  4、拆迁户的房屋补偿如何纳税:<国税函[1995]549号、国税函[2007]768>
  5、资产租赁业务如何纳税:<国税函[1997]564号>
  6、代理销售的营业税规定:<国税函[1996]684号、国税函[2005]917号>
  7、销售不动产兼营装修业务如何纳税
  8、售房回租如何纳税:<国税函[2006]478号、国税函[1999]144号、2010年13号公告>
  9、甲供材业务如何处理:<案例分析>
  10、统借统贷的营业税规定
  11、价外费用的纳税规定:<补偿金、赔偿金>
  12、转让在建项目如何纳税
  13、如何理解差额缴纳营业税的规定
  14、什么情况下要视同销售缴纳营业税
  15、还本销售如何纳税:<国税函[1995]156号>
  第三部分:企业所得税政策运用解析
  1、开发项目收入确认原则、视同销售收入确认原则
  2、房地产企业的具体成本支出项目
  3、房地产企业确定成本对象遵循的原则
  4、开发间接费和共同成本的分摊方法
  5、资本交易项目:<股权转让,撤资,非居民股权转让>
  第四部分:房产税政策运用解析
  1、房产\房屋附属设备和配套设施
  2、房产原值如何确定、无租使用如何纳房产税?
  3、临时房屋是否纳税?地下建筑物如何征收房产税?
  第五部分:土地使用税政策运用解析
  1、土地使用税的征税范围
  2、单独建造地下建筑物按50%纳税
  3、纳税义务人:拥有使用权单位或个人、实际使用人何时开始土地使用税纳税义务、何时终止土地使用税纳税义务
  第六部分:契税政策运用解析
  1、减免土地出让金是否减免契税
  2、退税:财税[2011]32号:未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税。
  3、契税的不交、免税规定
  第七部分:印花税政策运用解析
  1、书立,领受条例所列举凭证的单位和个人
  2、租赁承包经营合同不贴花
  3、企业之间借款合同不交
  4、财税[2006]162号
  第八部分:讲师现场开放时间,解答学员疑难问题
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