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吴学军

成本领先战略---微利时代再造房地产企业核心竞争力 之《目标成本精细化测算与编制》

吴学军 / 房地产成本管理讲师

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课程大纲

一、取势篇:

1、地产行业大形势剖析与第二次“成本过冬”

2、白银十年,利润保卫战----寻找房地产行业利润增长点

3、微利时代如何把房地产的挑战变成历史机遇?--规模化房企竞争策略与盈利策略

4、价值链思维的培养:从管理思维到经营思维

二、明道篇:

1、科学管理的三个“系统”:系统规划、系统分析、系统管理

2、为什么要做精细化成本管理?--精细化是为了实现利润价值的大化

3、成本管理的目的是为了效率和效益:成本检验管理水平!

4、成本管控核心竞争力:管理重心前置、算得准、控得稳

5、以“目标成本”为核心的全过程成本管理:以经济合理的成本提升产品竞争力

三、优术篇:目标成本全过程测算与编制实操环节

(一)目标成本的形成

1、目标成本由谁决定?--投资盈利决策的关键指标决定目标成本指标

2、目标成本科目的建立

3、目标成本细化几级科目深度够用?不同阶段成本测算的关注点(土地版、启动版、方案版、执行版)

4、目标成本形成的关联工作

(二)目标成本的编制前的准备工作

1、强相关部门的跨部门专业互动:营销、设计、工程、成本等多部门的协同与整合

拿地后成本测算设计控制要点

2、目标成本编制的前置工作:地区成本调研及同类竞品楼盘成本调研(附案例解析)

调研的主要方面

Ø 地区成本调研:不同业态、不同定位下的建造成本;

Ø 同类竞争性楼盘成本调研:成本情况、设计选型等;

Ø 专题成本调研:基础设施垄断情况、工程分判情况;

Ø 总、分包工程价格水平:取费标准、主要材料、人工走势情况。

(三)目标成本全过程测算与编制

1、目标成本编制的原则与要点--成本核算科目VS控制科目

2、目标成本编制的依据

3、目标成本编制的步骤

4、目标成本编制的11项边界条件与全过程编制操作(附项目案例逐个子目测算与解析)

5、影响目标成本的因素:

Ø 投资决策:预期收益VS目标成本

Ø 营销:定位品质对项目成本的影响

Ø 营销与设计:产品成熟度对项目成本的影响;产品分级体系

Ø 设计:限额设计在目标成本编制中的应用

Ø 设计:我们能拿到什么深度的资料?(方案;扩初;施工图;户型;功能配置;建造标准; 

      交付标准;技术标准;客户敏感点)

Ø 工程:工期变化对项目成本的影响;施工组织方案;项目策划大纲;工程管理大纲

Ø 成本:成本数据库在目标成本编制中的应用

Ø 成本:目标成本模板;当地价格信息要素(材料、设备、人工、专业分包)

Ø 资源:合作资源对项目成本的影响

Ø 财务:负债率;资金杠杆;现金流要求

Ø 人力资源:成本管理人员业务素质对目标成本编制精度的影响

6、目标成本编制难点:

编不准怎么办?(相关部门参加了吗?目标成本科目深度够吗?各项成本有依据吗?成本数据库建立起来了吗?)

(四)目标成本的审核与审批

1、成本总,分管副总裁如何审核项目公司上报的目标成本?

2、基于项目收益视角下的目标成本合理性确定

3、目标成本编制审批流程设定

4、目标成本的审批与调整权限

5、不同阶段方案调整与成本变动(案例:成本启动会)

(五)目标成本的执行

1、成本数字是目标,结果关键是工作质量

2、收益恒定下的刚性目标成本控制

3、目标成本谁来执行?--责任主体界定

4、用法制代替人治--到岗到人,目标成本责任体系的建立和推行

(六)目标成本的监控、回顾与考核

1、目标成本实施过程中的检查与监控

2、目标成本的预警与拉闸强控

3、目标成本的回顾与动态考核机制

4、成本信息软件ERP在日常业务管理中的使用

(七)项目复盘与成本后评估

1、项目复盘与成本后评估内容

2、成本管理动态评估工具与模板

3、成本数据库与目标成本的闭环管理

Ø 成本数据库模型与沉淀内容

Ø 数据库的沉淀与构建

(标杆企业案例解析:《地区基价表》、  目标成本信息库、结算成本信息库、经济指标信息库、技术指标信息库、材料设备信息库、地区规费收费标准信息库

4、人力资源匹配度:你了解你的团队吗?各级成本人员应该具备怎样的业务素质?---成本团队各级人员业务素质模型与构建

总部-区域-项目公司三级管理边界

5、一切工作都需要人去完成--成本条线团队建设

6、成本管理的闭环与提升模型


标杆学习借鉴:因地制宜,因人制宜,量体裁衣,没有好的,只有合适的!

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