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张飚

略转型与产业地产开发模式

张飚 / 房地产企业战略管理讲师

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课程大纲

一、 转型时代-----房地产企业转型的深层次背景和机遇

1、 中央政府的转型举措

1) 调控,从调企业、调产品到调行业:陈政高主政周期的去微观调控

2) 用集约杀死“城市运营商”:国土资源部61号文

3) 密集的棚户区政策

4) 新型城镇化、人的城镇化

5) 三十天诞生一百座崭新的城市:十一部委联合下达试点通知

6) 围剿住宅开发商,破围之路:产业地产

2、 政策解读:中央政府的目的

1) 病重的北京城和京津冀一体化

2) 什么是政策,什么是模式,什么是转型

3) 中央政府要做什么?产业和人口改变城市

4) 案例:融创的战略,**对地王的关注,市场化的深入

3、 中国城市的转型之路:产城一体远远不够

1) 香港模式的弊端

2) 新加坡模式的破灭

3) 美式城镇的兴起

4) 中国城市的发展标准,从20146月开始的城市格局转型

4、 地产新常态给产业地产带来的巨大的机遇

1) 重读政策之一:在招拍挂情况下,低价获取住宅用地

2) 重读政策之二:调整容积率、且不补交出让金

3) 重读政策之三:一万亿的PSL

4) 重读政策之四:开发企业直接转为城投公司

5) 重读政策之五:棚改带来的又一次空手套机遇

 

二、 房地产新常态-------决定房地产企业战略的三种基本形态

1、 精明增长------全新的中国城镇格局的样本标准

1) 精明增长在美国五十个州的运用

2) 精明增长的城市标准体系

3) 精明增长案例和具体功效

4) 精明增长对整个中国2014年的政策影响的验证

5) 精明增长对房地产业的导向与未来:住宅型房企转型的必然性

2、 农地变革,岂止文化和旅游-------农地上的产业化方向

1) 中国农地所有权变革历程和趋势

2) 十八大及十八届三中全会的农地导向和后续举措:集体建设用地登记和农村户籍制度改革

3) 从农地到建设用地:农业地产项目技巧和路径

4) 传统旅游地产、文化地产的崩溃-----案例:万科良渚的不可复制

5) 产业升级:农地变革下的房地产产业化必由之路

6) 个人操盘案例:温泉屯的主题定位

3、 棚户区改造-----城市产业和政策资金的结合

1) 产业地产案例:哈达湾模式

2) 棚改与城市产业升级

3) 产业地产:开发企业参与棚改的优势模式

4) ppp与政策性资金运用细则

5) 棚改带动的房地产转型方向

 

三、 产业化再造,文化、旅游、度假、休闲地产的重生之路

1、 旅游地产的产业化再造:村不动、城入乡

1) 新农村建设和文化旅游地产-------苍白题材下的畸形模式

2) 制度创新和顶层设计-------旅游地产的复活

3) 旅游地产产业化模式:乡村景区化、景区产业化

4) 多方博弈下的利益共同体搭建

5) 个人操盘案例:多赢格局设立,160平方公里的一二级联动项目如何获得用地指标

2、 生态地产------旅游文化地产的转型和全新的主题切换

1) 生态文明启示录

2) 生态空间和发展空间

3) 个人操盘案例:缺乏自然资源和人文资源的乡村的旅游地产价值提升方式

4) 生态文明主题的深化:教育和示范主题

5) 个人操盘案例:生态示范基地,生态、教育、人口、消费能力的组合方式

3、 休闲度假地产和远郊主题商业地产的产业化突破------不仅仅是奢侈版的旅游地产

1) 度假的产业和商业概念

2) 消费时间:度假和休闲地产的核心要素

3) 亚特兰蒂斯:休闲度假的典型案例解析

4) 主题定位山寨的前提

5) 佛罗伦萨小镇:休闲商业的革命性启示

6) 休闲度假地产产业化导入方式

    4、案例解析:万达产业构成,只不过赢了土地

 

四、 养老地产-----房企如何利用一个根本无法成立的商业模式获得收益

1、 绿城的尝试

1) 颐养学院:绿城养老地产的产业通路

2) 圈子和尊严:养老人口的生存要素分析

3) 短期收益的缺陷

2、 合众模式-----健康谷主题

12000亩占地的财务分析

2)致命诱惑:长寿

3)客群和收益来源,房产保单化

3、拿地功能和不可行性

4、大健康产业----养老地产的唯一可实现主题

   1)大健康与中国特色

   2)试水大健康:复星的布局模式

   3)大健康与休闲产业的结合方式

 4)个人操盘案例:丁字湾南海新城的突破困局

 

五、永恒的主题:城市的产业地产模式

1、产业地产的难点和破解方法

    1)土地性质变更

    2)拆分销售

3)招商实现

4)获取大限度的政策优惠

2、产业地产创新类别和实操要点

    1)房地产企业如何寻求城市发展的需求点切入产业地产

    2)科技与创新题材的构建

    3)科技CBD

    4)科技新城

    5)新市镇和商业地产创新升级

    6)从EOD到环保低碳CBD

    7)教育主题的城市化运用

    8)创意文化主题的新变种

    9CSDCLD

    10)工业园区

3、产业地产的命脉-----人口导入

    1)个人操盘案例:中新生态城的救赎之路

    2)低碳环保产业园

    3)人口导入和原住民的利益设计

4)个人操盘案例:利用人口导入获得低价住宅用地

4、产业地产的顶层设计

    1)资源的起点

    2)主题定位,不可忽视的力量

    3)组织的设计

    4)回归主题:住宅用地的获取

    5)个人操作案例:民营资本如何获取财政部专项资金

 

六、产业地产实战操盘模式

1、主题定位设计:政府与房企共赢关系构建

    1)基础设施建设和公共服务体系的合理利用

    2)产业导入和人口导入方法

    3)重建一座城市的规划体系

    4)取信政府的方法

    5)让你的项目成为政府工作报告承诺完成的政府项目

    6)城市产业地产的设计方式

    7)个人操作案例:政府协议和开发模式

2、组织构建:招商的组织和实操

    1)资源整理,资源无处不在

    2)产业吸引力模型和资源导向

    3)准政府机构的力量

    4)前置招商的计划组织和实施

    5)个人实操案例:中交建筑CBD

3、运营模式构建

    1)协议方法

    2)组织构建的不同之处

    3)非常设机构的重要性

    4)节点设计

    5)土地利用规划的要害之处

    6)操作规程:从合规性到商业模式

4、实操技巧

    1)利用政府债务

    2)利用政府城市规划

  3)利用上一级政府的引导方向

4)利用产业规划和结构调整机会

5)利用招商政策

6)利用政府机构和平台

7)利用产业管理机构和研发机构

8)利用土地政策

 

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