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文语翔

商业地产标杆企业成本管理全解析

文语翔 / 商业地产成本及招采合约管理讲师

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课程背景

商业地产投资一直是地产投资的主要方向,包括万达、凯德、龙湖、万科、华润、宝龙,铁狮门、凯丹等等国内外一众投资商均对该领域进行大量投资。但商业地产成本管理理念到模式完全不同与普通地产成本管理,且业内广泛存在项目少,案例少,信息封闭等困难,导致成本投资与效果品质不相匹配,商业地产成本管控严重失控的问题。。。。。。 本课程旨在通过对标杆企业万达商业地产成本管理理念、制度、模式及方法的深度解读,重点阐述其管控的思路和方法,分析这些思路、方法制定背后的原因和目的,揭示标杆房企万达成本模式背后的管理精髓和本质,为您解开已经开业142个万达广场的万达集团成本管理的普遍规律和成本管理之道。 本课程由两大特色:“多案例”及“全方位”来诠释商业地产成本管理,首先通过讲解商业地产与住宅地产的本质区别,其次从购物中心、酒店、写字楼及目标成本管理、动态成本管理等多视角、多维度进行诠释,使大家真正掌握标杆房企的成本管控体系及手段并融会贯通,避免生搬硬套。

课程大纲

开篇:个人知识结构与知识管理

六、写字楼

一名优秀成本职业经理人的知识结构:

ü 法律、法规及政策

ü 国际贸易

ü 建筑备案及报批报建

ü 审计

ü 合约体系

ü 定额体系

ü 建筑规范

ü 采购行业:供应商

ü 必要的财务知识

ü 商务谈判、争端解决

ü 商务礼仪

ü 市场营销

ü 工程计划

ü 成本控制

ü 外语?

ü 。。。。。。。

知识管理

扪心自问?

知识是时间和经验的积累!

到目前为止的职业生涯,你是否统计过经手多少金额的成本?

1. 写字楼产品在综合体中定位

从商业综合体估值角度看待写字楼

2. 写字楼成本管控特点及分析

3. 《建造标准》解析

4. 机电材料设备选型及品牌选择

5. 交房标准、绿建标准、运营及物业管理要求及其对成本的影响

6. 景观园林标准及其成本指标

7. 《结构限额指标》

8. 目标成本参考指标及解读

七、五星级酒店

酒店成本管控特点及分析

1. 各等级酒店分类:

序号

项目名称

排序

星级标准

类别

酒店名称

1

六星级

A

港丽

1

2

丽兹卡尔顿

1

3

柏悦

1

4

圣瑞吉

1

 

 

 

 

 

5

超五星级

A

君悦

2

6

威斯汀

3

7

JW万豪

3

8

悦榕庄

3

9

文华东方

3

10

六星级

B

凯悦

4

11

洲际

4

12

超五星级

B

艾美

5

13

希尔顿

5

14

万豪

5

15

六星级

C

索菲特

6

16

标准五星级

A

喜来登

6

17

逸林

6

18

B

皇冠假日

7

19

铂尔曼

7

 

2. 万达各酒店装修标准及参考成本指标值

3. 《建造标准》解析

4. 机电材料设备选型及品牌选择

泳池增加除湿系统

5. 交房标准、绿建标准、运营及物业管理要求及其对成本的影响

6. 冷热源方案比选分析及成本分析

冰蓄冷投资成本分析

电制冷投资成本分析

如何取舍

案例:烟台某项目N年收回投资收益

7. 景观园林标准及其成本指标

8. 不同品牌酒店目标成本参考指标及解读:

设计费用

地上内部装修费用

地下装修费用

厨房、洗衣房等专项设备

弱电

其他建设工程支出

开办费

一、 万达人讲万达:如何深刻理解商业地产的本质-----商业地产是什么/不是什么

1、 什么是商业地产,什么是住宅地产?

解析万达如何走上一条与万科、中海、龙湖等住宅房企完全不同的路

购物中心、酒店、写字楼、商铺;住宅、公寓,别墅

1) 产品本身的差异:商业地产综合体与纯住宅地产的差异分析

2) 成本管控的差异:产品差异化如何影响并导致成本构成及管控差异

产品差异是成本构成差异化的根本原因

3)资产运营和物业管理角度看待成本管控

。。。。。。

4)盈利模式的差异

住宅地产盈利模式

商业地产的盈利模式

现金流平衡?cash flow balance

单项目现金流与全集团现金流关系。

REITS?整售?散售?资产管理?商业运营?

。。。。。。。。。。。。。。

二、解析你所不了解的:万达商业成本管理体系与模式

 

1. 成本管理模块

2. 招标管理模块

3. 供方管理模块

4. 价格数据库

解析四大模块如何有机结合互补形成完成的成本管理体系

三、目标成本管理解析

1. 目标成本的意义和价值分析

2. 商业综合体项目目标成本编制的特点

时间特点

预备费

3. 目标成本编制依据

建造标准与目标成本

交房条件与目标成本

企业管理能力及办法与目标成本

4. 目标成本编制步骤

5. 案例:某商业地产目标成本编制

6. 如何目标成本调整的办法和原则

7. 调整办法解析

8. 盘点目标成本编制核心点

政府违约

 

四、动态成本管控策略及实施

八.深度解析商业地产合约管理

动态成本的意义和价值分析

商业综合体项目动态成本管控特点

项目限额设计管控

项目合约规划管理

项目签证及变更管控

1、 合约管理与成本管控综述

2、 如何让合约管理成为成本节约的“利器”

案例:XX项目补充协议变更还是其他?1200万的选择。-ok

3、付款条件、工程量清单、结算和指标分析之间到底有什么勾稽和关联关系

案例:某项目清单编制及付款条件优劣对比分析。

3、 降低总包合同成本的新视角

案例:XX项目总包索赔与反索赔?

(工期赔偿,即便抢工回来也得赔偿)

。。。。。。。

九、商业地产成本管理专题探讨

 

1、 万达、龙湖、万科企业管理架构分析

总部绝对中央集权

“战略总部—专业区域—实施一线”三层架构

总部-区域公司-项目公司

2、 万达、龙湖、万科企业成本管理模式架构差异解读

业务管理模式

成本部、招采部设置

目标成本下达

招采直委划分

总包招标模式

。。。。。。。

3、 全面解析万达集团项目公司成本管理组织架构

4、 成本管理架构如何搭建

2.1多级成本管理体系

2.2垂直管理or非垂直管理

2.3成本部与招采部:分久必合,合久必分

5专题解析:万达总包招标及评标分析全解析

1) “招标 议标”相结合的创新思路

2) 独特的价格确定方式和模型

3) 全面总结万达总包招标的经验、教训

。。。。。。。。

核心案例:全面解析万达总包招标体系、策略(**案例

6、关于工程结算中重大争议问题的处理原则分析

当工程结算影响工程进度,当工程进度影响开盘、封顶取证、交房及其他关键工期

当成本、工期矛盾,如何取舍把握原则

7、工程结算管理的核心

结算依据是什么?图纸?现场实际情况?

结算图纸如何管理

8、定额人工费53元,市场人工费120元,为何差异如此之大,总包和分包商天天喊人工费赔钱,真的如此么?

统计口径的不同

包含内容的不同

五、购物中心

十、如何实现利润提升

购物中心成本管控特点及分析

1. 《建造标准》解析

2. 包括各子业态详细建造标准解析:百货,电影院,KTV,电玩、电器城,超市、酒楼、健身房、儿童业态、零售、娱乐、餐饮;

3. 机电材料设备选型及品牌选择

4. 交房标准、绿建标准、运营及物业管理要求及其对成本的影响

5. 景观园林标准及其成本指标

核心关注点:红线外绿化道路投资成本和红线外绿化占用费

6. 商业项目独有成本支出:消防性能化设计及其成本管控思路

a) 消防性能化设计是商业项目特有的,由于大空间本身特点已经超规范,所以必须在其他方面进行弥补而产生的一系列成本支出

案例:某商业综合体项目消防性能化设计及成本管控

7

8、目标成本参考指标及解读

核心关注点:

小市政配套费涵盖界面

外电源成本

绿建节能:例如空调增加热回收系统

能源计量

室外商铺增加油脂分离器

**降低成本投入来提升利润是被动做法,成本部从部门角度出发,完全可以主动进行利润提升。

1、 成本部门职能定位的核心价值:“成本利润率”,如何大化成本部作用:“成本利润率敏感性分析”

精彩案例分享:兰州与青岛两项目成本利润率敏感性分析

2、成本利润提升与你不了解的“无效成本”管控的4大方法

2.1施工图集浪费了多少成本

2.2非重点区的装修多花了多少成本

2.3机电设备高配置就是高溢价?

2.4机电系统成本居高不小的核心原因

 

十一、成本管控未来发展趋势探讨

 

4.1 BIM与成本管控

4.2 新加坡清单计价模式分析

4.3设计专业化的成本管理人员

 

现场讨论及答疑时间(15-30分钟)

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