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范唯鸣

商业项目年度计划制定和考核--- 内容和方法

范唯鸣 / 购物中心/招商运营管理专家

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商业项目年度计划制定和考核--- 内容和方法1. 商业项目的收入和支出分类及其关联

1.1 收入项

1.1.1 租金收入—投资者回报

1.1.2 物业管理(服务)收入—维持服务水准

1.1.3 停车场收入—物业管理(服务)费的补充

1.1.4 市场推广收入—推广商业项目(包括商场和租户品牌) 自我平衡

1.2 支出项

1.2.1 物业费用(清洁、保安、设施设备维保、营业期空调)

1.2.2 折旧和摊销

1.2.3 运营费用

2. 商业项目年度计划制定和涵盖的主要内容

2.1 预算编制

2.1.1 测算年度租金收入形成“利润中心”(详解三种租赁合同情况及形成的收入测算)

2.1.2 各职能部门预算的合成(形成项目或公司总收入和支出合成)

2.2 形成“成本中心”

2.2.1 核算体制的形成和方法

2.2.2 明确预算制和授权制的关联

3. 核算中几个重要财务概念和指标

3.1 开业率和经营面积计算

3.2 MTD 和 YTD的达成

3.3 坪效和GMV

4. 综合体运营指标的建立和财务上的意义

4.1 运营端指标(坪效和客流)

4.2 租户端指标(租售比和提袋率)

4.3 指标完成与否在经营分析上的表达(重在分析)

5. 建立有效追账系统

5.1 租赁合同对欠租和追租的描述

5.2 追账系统的流程

5.3 追账与否的重要考虑因素和原则

5.4 滞纳金及其作用

5.4.1 滞纳金的计算方式(宽容期概念)

5.4.2 滞纳金在租赁合同及其续约与否过程中的作用

6. 综合体质量的指标衡量系统

6.1 管理指标(NOI和NPI)

6.2 财务指标(EBITDA)

6.3 两者的异同和考核的侧重



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