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范唯鸣

租赁合同结构讲解

范唯鸣 / 购物中心/招商运营管理专家

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租赁合同结构讲解

1. 租赁合同通常分两种

1.1 标准合同和附加条款

该种形式是地方政府有行政法规,需要有标准合同情形下的处置方式。

1.2 通用条款和专用条款

该种形式是为了缩短租赁合同谈判时间,把对任何租户都适用的情形用通用条款表述,谈判只限于专用条款。

2. 租赁谈判过程的合同表达

2.1 租赁意向书 通常用于锁定品牌和位置以及工程条件,同时约定价格。

2.2 租赁合同  通常在意向书基础上形成,具法律约束力和民事责任

2.3 意向书的意义  通常是在主力租户商谈时使用,需要锁定基础信息和生效条件。

2.4 两者之间的不同

2.4.1 租赁合同  具有特定内容的协议,用来约定当事人相互之间的权利义务关系

2.4.2 租赁意向书 是双方当事人**初步洽商,就各自的意愿达成一致认识而签定的书面文件,是双方进行实质性谈判的依据,是签订合同的前奏。

2.4.3 内容不同 合同的内容是合同签订主体之间的民事权利义务关系 意向书的内容仅是合同签订主体就某一事项共同意识的一致认定

2.4.4 签订时间不同 合同的签订时间是双方就权利义务关系达成一致协议后意向书是双方就某一事项达成共识后

2.4.5 法律后果不同  合同的签订会导致法律效力的产生,对签约主体具有约束力意向书的签订不会导致法律效力的产生,对签约主体不具有约定力

2.5 两者之间的相同

签订意向书是签订合同的基础,但并不是所有合同的签订都必须签订意向书。意向书的签订是为了合同签约主体就彼此权利义务能顺利达成一致,是为了合同的顺利签订。

合同签订往往是在意向书的内容基础上所签订的,所以意向书的内容往往会影响合同签定的内容

3. 合同条款的要点 通用条款

3.1 租赁面积  

3.1.1 套内建筑面积的定义

3.1.2 预租面积与测绘报告面积之差如何处理?

3.1.3 使用建筑面积对谁有利?

3.1.4 面积具权威解释力的获得

3.2 使用用途和经营范围的约定

3.2.1 “餐改非”和“非改餐”

3.2.2 营业许可的差异

3.2.3 授权许可的获得和有效期

3.3 租赁年度

3.3.1 装修免租期在租赁合同中的表达 特别关注“营改增”后

3.3.2 退租后店铺交还与租赁年度间的关联和法律定义

3.3.3 续租的规定

3.4 租金计算及支付方式

3.4.1 首月租金计算方式 特别关注免租期结束以前开业

3.4.2 按天还是按月

3.4.3 滞纳金及其计算方式

3.4.4 追账流程和甲方单方解约权

3.4.5 诚意金和履约保证金

3.5 房屋交付的规定

3.5.1 房屋交付的生效

3.5.2 房屋交付的日期规定

3.6 二次装修

3.6.1 图纸和审图意见

3.6.2 消防由报审制改为承诺制

3.6.3 规范文件

3.7 其他费用  公共事业费的约定

地方政府发改委或物价局有关不允许收取损耗费的规定

3.8 租户经营主体的约定

是否需要注册分支机构与出租方的关联

3.9 出租方房屋抵押和出售的约定

告知还是取得同意

3.10 承租方构筑物及广告牌等的规定

取得审批及费用支付

3.11 对承租方经营的规定

3.11.1 不可随意转租

3.11.2 不可自行设定抵押

3.11.3 费用缴纳及未按合同规定缴纳的后果

3.11.4 违法活动禁止

3.11.5 产生滋扰

3.11.6 经营获得批准

3.11.7 保证产品质量和遵守公序良俗

3.12 开业时间

3.12.1 商场开业日期的规定

3.12.2 商场营业时间的规定

3.12.3 承租方中止营业的规定

3.13 保险

3.13.1 出租方需要购买的保险

3.13.2 承租方需要购买的保险

3.13.3 理赔流程的概念和实际操作

3.14 合同解除和终止

3.14.1 出租方单方解约权

a. 逾期未缴纳或该等情况超过一定次数

b. 承租方擅自转租

c. 推迟开业达到一定天数

d. 承租方违法经营或经营执照被吊销

3.15 违约责任

3.15.1 未按期缴纳费用

3.15.2 未按合同解除登记或备案

3.16 不可抗力

3.17 保密责任

3.18 争议解决及适用法律

3.19 合同生效规定

4. 合同条款的要点 专用条款

4.1 租金支付金额详列

4.2 计租面积和计租日

4.3 租金支付方式

4.4 物业管理费单列

4.5 房屋交付日

4.6 开业日期和时间

4.7 合同条款的构成和效力次序

4.8 附件和附图

4.9 预售卡附件(若有)

4.10 抵押告知确认函签署(若有)



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