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叶国基

全面解析物业管理承接查验与成本控制精品运营

叶国基 / 标杆房地产集团副总裁兼物业总经理

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课程大纲

【课程大纲】

**部分、物业承接查验阶段的要求和跟踪

(附专业性规范表格和作业指导书)

(一)物业承接查验概述

1、物业承接查验的性质及与竣工验收的区别

2、物业承接查验方式

3、物业承接查验标准

4、物业承接查验争议的解决

(二 )、物业承接查验与移交

1、成立物业承接查验小组

2、制定物业承接查验方案

3、物业资料的查验与移交

4、物业共用部位、共用设施设备的现场查验

5、物业现场查验发现问题的解决

6、物业共用部位、共用设施设备的移交

7、物业承接查验遗留问题解决与物业保修责任

8、物业承接查验使用工具和物资配备

(三)、强、弱电系统的现场查验

1、不同类型物业供电设备设施的使用特点与查验要点

2、强电设备系统的现场查验的内容、标准、方法与记录、整改。

3、弱电设备系统现场查验的内容、标准、方法与记录、整改。

4、高压配电房的现场查验的内容、标准、方法与记录、整改。

5、低压配电房的现场查验的内容、标准、方法与记录、整改。

6、发电机组房和用油库房的现场查验的内容、标准、方法与记录、整改。

7、户外灯饰和宣传媒介电器设备系统的现场查验的内容、标准、方法与记录、整改。

8、变压器设备系统的现场查验的内容、标准、方法与记录、整改。

(四)电梯与升降系统的现场查验  

1、不同类型物业电梯与升降设备设施的使用特点与查验要点

2、电梯与升降设备系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

3、电梯机房现场查验的内容、标准、方法与记录、整改。

(五)空调系统的现场查验

1、空调系统冷热源主机现场查验的内容、标准、方法与记录、整改。

2、空调冷媒水系统设施设备的现场查验内容、标准与、方法与记录、整改。

3、空调冷却水系统设施设备的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

4、空调末端设备的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

5、中央空调机组房的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

(六)给排水系统的现场查验

1、商业物业各种类型供水设备设施的使用特点与查验要点

2、给水系统设施设备现场查验的内容、标准、方法与记录、整改。

3、建筑中水系统及游泳池设施设备的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

4、排水系统设施设备的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

5、给排水系统设施设备的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

6、排污系统设施设备的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

(七)、燃气与供采暖系统的现场查验

1、供采暖系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

2、供采暖房系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

3、暖通系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

4、燃气系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

(八)消防、安防系统的现场查验

1、消防安全系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

2、排烟和通风及管道系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

3、门禁和楼宇对讲系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

4、停车场系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

5、安防和报警智能化系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。


(九)房屋主体的现场查验

1、房屋天台、地下室系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

2、房屋天花和墙体及地板的系统现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

3、门窗和阳台系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

4、外墙玻璃幕和各类户外装修墙体系统的现场查验内容、标准、、方法与记录、整改。

5、管井房和避难层及其他建筑物、构筑物系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

6、公共卫生间和母婴室及茶水间系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

7、储物柜和更衣室及仓库配套建筑系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

8、隔水缝隙和地漏系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。


(十)公共场所的现场查验

1、道路和广场系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

2、绿地和园艺系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

3、水系和景观及装饰物系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

4、广告牌子和电子屏幕系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

5、马路及共用配套市政设施系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

6、背景音响广播和灯饰照明系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

7、垃圾用房及公建配套建筑系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

8、亭台和座椅及休息区配套建筑系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

(十一)互联网与通信系统的现场查验

1、客服中心管理系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

2、二十四小时服务热线中心系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

3、手机平台软件系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

4、设备设施远程监控系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

5、办公软件管理系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

6、周界远程监控中心系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

7、无线网络系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

8、通信设备系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

9、020平台系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

10、电子巡更和识别系统的现场查验内容、标准、方法与记录、整改。

第二部分:物业管理项目成本的计划测算

1、前期介入成本费用测算

2、招投标费用计划测算

3、前期开办费用测算

4、岗位配置人员薪酬与福利待遇测算

5、管理费收支保本点核算

6、固定资产与折旧费用测算

7、员工宿舍与饭堂投入成本测算

8、其它收入项目经营计划测算

第三部分:物业管理项目各类成本控制

1、办公用品类成本控制方式和要点

2、广告宣传类成本控制方式和要点

3、社区文化活动类成本控制方式和要点

4、消防安全用品类成本控制方式和要点

5、房屋本体维护保养类成本控制方式和要点

6、设备设施维护保养类成本控制方式和要点

7、公共场所、道路、管井类成本控制方式和要点

8、清洁消杀、绿化养殖类成本控制方式和要点

9、体育运动与娱乐项目设施维护保养类成本控制

10、水系、景观、灯光工程类成本控制方式和要点

第四部分 物业管理收费服务成本预算与成本管控

1、物业管理费保本点计算成本方式和收费服务管控

2、租金计算成本方式和收费服务管控

3、水费(排污费)计算成本方式和收费服务管控

4、电费(电梯费)计算成本方式和收费服务管控

5、中央空调费计算成本方式和收费服务管控

6、网络费用计算成本方式和收费服务管控

第五部分 物业管理维修保养成本控制与预算

1、行政采购费用成本控制和预算

2、办公用品费用成本控制和预算

3、秩序维护用品费用成本控制和预算

4、工程维修费用成本控制和预算

5、清洁消杀用品费用成本控制和预算

6、绿化维护费用成本控制和预算

7、后勤福利费用成本控制和预算

8、固定和流动资产投入成本控制和预算

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