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孙和光

商业地产开发全程主要疑难问题解析及处理对策

孙和光 / 商业地产项目决策运营讲师

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课程目标

掌握商业地产开发全程各阶段无法回避主要难题处理策略

课程大纲

**部分 商业地产项目开发的基本内容基础知识

(一)、商业地产公司开发商业地产项目的三大结构体系

1 开发系统 商业运营管理系统 金融资产系统

2 各系统相互关系

(二)、商业地产项目开发公司必做的基本的工作内容

1房地产开发系统、商业运营物业管理系统、金融资金资产系统的所属部门的职责

2部门之间工作协作关系

(三)、各系统各个阶段的权重趋势

(四)、六大环节四大阶段

第二部分  商业地产开发全程中四个主要阶段的关键节点和疑难问题

**篇 商业地产项目的基地研究

一、商业地产项目地块研究

1. 地块自然现状特点

1.2地块自然状态

1.2.1地块高差

1.2.2河流湖泊

1.2.3其他

2地块形状

2.1多边形地块

2.2不规则地块

2.3其他

3地块交通环境

3.1交通依赖

3.2单边商业

3.3不临街商业

4地块基础设施

水电暖排污排风燃气

其他

第二篇  商业地产项目的商业定位

二、商业地产项目的商业定位

(一)研究方法

定位研究基本方法——反向研究(微观、中观、宏观)

(二)调研内容需要注意的问题

1客流及消费特点调研

2三种客流、消费特征  (例一 例二)

3竞争状况研究:商业体量研究

(三)定位研究分析工具的使用所注意要点

综合条件的评估:指数分析、类比分析

(四)项目定位的各项内容

² 区域定位

什么性质的区域:区域性质

新区、老区、接合部、改造区、郊区、开发区等

² 功能定位

什么功能的区域:城市功能

CBD、商圈、住宅社区等

² 商圈定位

什么商圈的区域:商业功能

核心商圈、次商圈、专业主题、物流园

² 目标区域定位

能够覆盖的范围

² 类型定位

城市区域型 中心型社区商业

² 目标客户群定位

要点 规律

² 主题与特色定位

定义 提示

第三篇  商业地产项目的规划

三、商业地产项目的概念规划

(一)地块规划

1地块商业价值分析与总体布局

1.1地块价值分析方法

1.2业种业态设置策略

2特殊地块的规划策略

(二)人流动线组织规划

1动线规划原则

2主动线类型

3主、次动线

4动线导引

(四)建筑概念规划

1单体集中式加沿街铺式的怎样规划?

2建筑底商商业的规划

3进深与面宽、

4层高、

5中庭与电梯庭与室内商街、

6视线与动线

(五)、空间规划  

1室外空间及广告位的规划等

2视线与导引

3室外空间

4照明与灯饰

(六)、物业运营条件的规划

1物业条件规划的原则

2电梯电梯的规划要点

3升降梯与自动扶梯运载量比较分析

4餐饮条件各项指标

5销售型商铺的机电系统

第四篇 商业地产的招商

四  商业地产项目招商

1、招商筹划

1、招商业态落位规划、品牌、业种搭配策略和方法--互补与衔接。

1.1招商范围及目标商家、品牌落位与洽谈落实、

1.2各类业态选址要求

1.3招商方案、招商目标与商家需求。

2 招商实施

2.1、租赁经营方案、租期方案、租金指数与标准

2.2、联营经营方案、经营期方案

2.3、招商洽谈,面积、物业条件、

2.4、招商落实顺序--主力次主力店、品牌连锁店、连锁单店、中小商户

2.5、如何针对意向商家物业改造。

2.6、开业与运营约定策略性实操。

第五篇  开业筹备与开业

五、开业筹备与开业

1、商业管理公司建立,开发商自建或聘请

2、商业运营管理培训

3、商管公司对本项目运营策略、管理规范制定

4、商管公司与入驻商家的前期衔接、计划、方案。

5、编制商家入驻开业序列和实施操作条列

6、物业管理公司的建立,发商自建或聘请。

7、物业公司制定物业交接策略和工程对口实施交接

8、运营部、企划部对开业促销、旺场的策略、计划、实施

9、行政部门所负责的对商户的各项证照的办理、检查、监督。

10、企划部门对开业宣称推广策略、计划、实施

11、财务部门,核收、监管、催缴各类款项包括商户装修、改造、定金、预

收款等等。

12、如果分期开业,商管、物业、企划的策略、计划、实施方案。

  试题:

1.定位的问题

反向研究法是指什么?

2.规划的现实问题

 地块商业价值分析方法是什么?

3.建筑体量的大小究竟如何确定?

以出售为主的商业项目,体量越大越好吗?

4.业态的比例

一般的规律是52:18:30,教条主义了会怎样?

5.动线问题

商业项目的内外动线必须一体,否则就会怎样?举例

6.预招商

预招商是在项目方案征询主力店意见,但是方案未定如何操作?

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