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孙和光

中心型社区商业的研发策略实操解析

孙和光 / 商业地产项目决策运营讲师

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课程目标

深入学习掌握中心型社区商业项目的定位方法、招商策略以及商浦销售策略

课程大纲

课件纲要

**部分  国内外邻里中心的基本情况

1、“邻里中心”的基本特征、设置特点

2、国际与国内邻里中心的区别

3、苏州的  邻里中心

4、我国商业地产开发中心型社区商业 [邻里中心]的配比标准

(案例 万科社区中心型商业[邻里中心] )

5、我国商业地产开发中心型社区商业 [邻里中心]基本模式

6、我国商业地产开发社区中心型商业[邻里中心]的一些问题

第二部分  我国社区中心型商业[邻里中心]一些接地气的创新案例

案例1苏州“邻通卡”全苏州邻里商业通用商户消费者业主的联合体

案例2 乐生活互联网 时代的社区商业利器“1 5” o2o模式的邻里中心

案例3大商天狗网  手机客户端的社区电商创造“积分换鸡蛋模式”

案例4 蓝卡国际的社区健康保健服务成为社区商业有效基础和拓展支撑

第二部分  招商定位务实的新命题---反向研究

(一)微观—中观—宏观,改变以往做法

(二)定位的各项内容

区域属性定位  (案例)

城市功能定位  (案例)

目标区域定位  (案例)

商业类型定位  (案例)

目标客户群定位  (案例)

主题与特色定位 (案例)

(三) 社区中心型商业[邻里中心]的发展趋势

1、主题化  差异化策略市场细分的选择

以实操案例“传媒大道”项目为例

2、情景化  情境氛围互动体验型商业的需求

以儿童商业为例

第三部分 招商工作的死结---建筑物业条件和业态要求的对接

*商业地产是99 1的行业差一项就会前功尽弃 经常千里之堤毁于蚁穴

一、基础设施---水电暖排污排风燃气

物业条件详表

二、建筑形态和物业条件的对接

1单体集中式和街铺式 (图例案例若干)

2多层与高层 (案例)

3进深与面宽(案例)

4中庭与室内商街(案例)

三、出售型商铺基础设施物业条件和业态对接的难题解决(案例)

第四部分 招商策划与运营的脱节---业态落位和品牌组合

1招商业态落位规划、品牌搭配策略 。(案例)

2招商范围及目标商家、品牌落位与洽谈落实、(案例)

3招商方案、招商目标与商家需求。(案例)

第五部分 招商方案与招商实施的脱节--- 招商方案的可行性

1、租赁经营方案、租期方案、租金指数与标准

2、联营经营方案、经营期方案

3、招商洽谈,面积、物业条件、(4、招商落实顺序:主力次主力店、品牌连锁店、连锁单店、中小商户

第六部分 招商合同失败的**终纠结----如何针对意向商家的物业改造?

第七部分 销售工作的若干重要内容

1、销售策略与商业定位紧密衔接

2、散售商铺与持有型商铺的区域和建筑严格分开(案例)

3、主力店骨干店中长期持有,分期销售、兼顾近中远期,获得更高回报

4、散售商铺与持有型商铺全部服从统一管理运营(案例)

5、销售合同必须约定,业主出售所购买的商铺[已出租]必须约定受让方继承转让方的全部义务。(案例)

6、包租返利的定时炸弹(案例)

7、带租约销售(案例)

第八部分 招商策略的三条建议

引入类似“邻通卡” “乐生活”“大商天狗网” “蓝卡国际”社区店合作

非主题商业可引入中低快消品牌、超市、轻餐饮、儿童体验店,中型可引入影院

与政府社区公共服务设施项目合作

(案例)

推荐理由----[课件中]

第九部分 销售策略的三条建议

连锁加盟资源对接一体化解决售铺、招商、商业推广。

发卡会员以卡促销

招募兼职促销员

(案例)

推荐理由----[课件中]

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