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孙莉莉

国地税合并背景下房地产建筑企业增值税税收风险管控

孙莉莉 / ICMA国际注册管理会计师

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课程大纲

一、房地产企业发票开具、纳税申报与票表比对

1、预售收款发票开具与申报

2、已交营业税补开发票

3、销售跨营改增时点

4、退款、退房、更名、换房

5、票表比对与申报注意事项

6、比对不符异常处理-税源管理-稽查

7、房地产与建筑企业增值税纳税义务时间确定

8、税率调整对预交与申报的影响

二、增值税会计核算

1、增值税核算会计科目设置

2、简易计税项目会计核算

(1)收入确认与应纳税额

(2)成本费用核算

(3)预交税款与申报

3、一般计税项目会计核算

(1)收入确认与销项税核算

(2)成本费用与进项税核算

(3)预交税款与申报

(4)出让金与拆迁补偿抵减销项税核算

(5)总公司征地分公司开发增值税销售额的抵减

4、预交税款抵减

5、同时有简易和一般计税方式进项税核算

三、营改增后合同控税防范虚开风险

1、价格谈判决策

2、约定发票开具时间与种类

3、票据不合规法律责任

4、付款方式与方向

5、采购合同价款结算方式

6、运输条款与运费结算

7、质保金条款

8、违约金条款

9、工程竣工结算与发票开具

10、销售货物并安装与票据

11、票据传递与付款

12、合同部门会签

13、完善发票管理机制

四、房产企业销售合同中的税收风险管控

1、未取得预售许可,签订认购书、意向书法律效力

2、售价过低与正当理由的判定

3、以开发产品对外投资再转让股权可行吗

4、分立后转让股权是否可行

5、车位销售合同如何签订

6、业主共有或移交政府条款

7、包销合同(买断、分成、手续费)

8、广告发布合同与促销宣传

9、违约条款

10、按揭保证金条款

11、促销赠送面积、装修

12、促销定金返息、免物业费、免按揭息等

13、价格明确是否含税

14、房产交付时间的约定

五、建设施工阶段增值税核算与发票开具

1、混合销售合同与发票

(1)特殊混合销售(自产货物 建筑服务)

(2)一般混合销售(按经营主业)

(3)电梯销售与安装

(4)混合销售与兼营差异

2、甲供与大包合同与发票

(1)特殊甲供计税方式

(2)一般甲供计税方式

(3)甲供材料的两种结算模式与发票开具

(4)甲供工程营改增后计税依据变化

(5)材料发票是否需换开工程发票

3、不同发包方式比较与选择

4、总分包工程核算

(1)一般计税方式

(2)简易计税方式

5、跨区域提供建筑服务税收征管

6、建筑业发票开具特殊要求

7、租赁工程机械

8、质保金条款

9、农民工工资

六、进项税额核算

1、不得抵扣进项税的范围

2、用途改变进项税转出

3、进项税额留抵

4、跨区域迁移、企业合并进项留抵

5、进项税抵扣凭证要求

6、如何防范虚开发票风险

七、税率调整与增值税改革

1、降低税率对房产建筑业的影响与应对

2、一般纳税人年销售额500万以下转小规模

八、土地征用与规划设计增值税核算

1、土地出让金与拆迁补偿抵减销售额

2、取得转让土地及政府规费可否抵减销售额

3、招拍挂征地票据核算要点

4、拆迁补偿方式核算

5、设计费发票

6、支付境外费用增值税代扣与入账凭证

7、收购股权方式征地税收风险

九、预售阶段票据与促销费用

1、营销策划费

2、代理费、佣金

3、广告宣传费

4、促销庆典中赠品的个税

5、赠送装修的税务处理

6、附赠车位、储藏室

7、赠送家具电器

8、售价过低与正当理由的判定

9、包销合同(买断、分成、手续费)

10、产权式酒店

十、视同销售与进项税转出

1、增值税的视同销售

2、企业所得税视同销售

3、增值税视同销售与进项税转出

4、交际应酬与交际应酬消费

5、区别外购货物与自产货物

十一、增值税专用发票管理专题

1、增值税专票开具(增值税纳税义务时间)

2、发票的作废与红字发票

3、发票认证期限与申报抵扣

4、逾期发票处理

5、发票丢失的处理方法

6、专票系统升级与编码运用

7、发票备注栏特殊要求

8、差额征税与发票开具

9、虚开专票的法律责任

10、合同中的涉税条款与发票

十二、增值税申报注意事项

1、会计账面应交增值税与申报表比对

2、申报表间比对

3、开具发票金额与申报销售额比对

4、进项税转出与红字发票信息表

5、预缴税款抵减

十三、建筑企业挂靠经营的税收风险防控

1、挂靠经营业务发票如何开具

2、合同如何签订

3、资金如何收付

4、税费与管理费代扣

5、挂靠利润分配

6、挂靠经营的法律与税收风险分析

7、建筑企业内部共享资质发票开具

8、如何规避三流不一致的风险

十四、融资业务增值税核算

1、向金融企业融资的核算

2、民间借贷的发票开具与核算

3、统借统还适用的条件

4、免征增值税如何开具发票

5、委托贷款如何开具发票

6、无息借贷的风险规避

7、混合性投资业务

8、融资性售后回租的核算

9、转贷业务

十五、增值税纳税义务发生时间确认

1、建筑企业预收款

2、建筑企业增值税纳税义务确认

3、房地产企业预收款

4、房地产企业纳税义务时间

5、开发项目完工尚未交付,款已收齐是否发生纳税义务

6、采购业务发票取得与纳税义务

十六、违约金与价外费用

1、违约金作为价外费用的条件

2、违约金是否需开具发票

3、采购合同、工程合同、销售合同、租赁合同违约金例解

4、违约金的税前扣除与稽查重点

5、退票费是否应取得发票

6、代收水电费

十七、增值税特殊业务

1、拆迁补偿的增值税核算与纳税义务时间确定

2、转让车位、储藏室增值税核算

3、开发产品转自用的涉税处理

4、以开发产品投资视同销售

5、公共配套设施与配建增值税处理

6、税控设备抵减应纳税额

7、私车公用涉税处理技巧(成品油、通行费)

8、售后回租涉税操作技巧

9、销售使用过的固定资产


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