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房地产估价师考试房估案例与分析练习题7答案

发布时间:2016-07-22来源:中华网发布人:march
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一、问答题:房地产估价师考试房估案例与分析练习题7

(一)1.该房屋的估价的主要技术路线可采用收益法和市场法来评估。

(1)收益法:

①计算该房地产在租赁期内的净收益,并折现至估价时点;②计算该房地产在租赁期后的净收益,并折现至估价时点;③把以上两部分的未来净收益折现值相加,得出委估房地产的现时价值。

(2)市场法:

由于该地区的房地产市场上该类房地产交易活跃、买卖和租赁发生频繁,所以可用市场法来估算。

①假设委估房地产无租赁约束,用市场法评估出该房地产完全权利下的价值;

②假设委估房地产无租赁约束,用市场法评估出该房地产在估价时点,为某一时问期间内的租赁收益,并把该期间内的净收益折现至估价时点,即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值;

③根据租赁,计算房地产在租赁期内的净收益,并折现至估价时点,即为租赁期内已确定的净收益值;

④把房地产完全权利的价值减去租赁期内的市场净收益现值,再加上租赁期内已确定的净收益现值,即为委估房地产的现时价值。

2.应搜集的资料:去房地产交易中心及房地产经纪公司了解该类房地产的买卖、租赁的实例资料,对估价对象的租赁需充分理解,熟悉租金的价格内涵。

(二)根据题意需评估一宗出租经营用途的商业房地产的转让价格,应该是公开市场价值。

1.依据最高最佳使用原则是对的,但不一定就是三个可比实例中平均年净收益最高的那一个(即350万元/年)。因为题中这三个可比实例的具体资料缺乏,三个可比实例的经营规模不同,其规模与估价对象房地产哪一个比较接近未知;商业房地产含义很广泛,经营项目是什么未知,所谓类似也显得比较模糊,不甚清晰;具体区段、位置不太清楚,而有些商业铺位,特别是零售百货、鞋帽、服装之类,仅差一步之遥,人流量就会相差甚远。综上所述,所以不能简单地就将年净收益为350万元/年这一个可比实例的收入选作为待估房地产的年净收益,这样是不恰当的。

2.按照题意,是采用市场法估价,选取了三个比较合适的可比实例,应根据每个可比实例的具体资料,分别做交易情况的调整、交易日期的修正、房地产状况(包括区位、权益、实物状况)调整,求取每个可比实例在估价对象房地产的交易情况、交易日期、房地产状况下的比准价格,最终求得此出租经营的商业房地产的比准价格。

(三)不正确。因为估价对象现实用途虽是工业。但估价用途应是商业。技术路线应按商业用地制定,优先选用比较法和收益法。

二、单项选择题

(一)1.C2.C 3.A

(二)4.D5.A6.C 7.B

(三)8.D9.B

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