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2016中级经济师房地产专业备考知识:商品房销售代理合同管理

发布时间:2016-08-29 来源:环球网校 发布人:march

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商品房销售代理合同管理

(一)商品房销售代理合同的签订

商品房销售代理合同包括委托双方的名称、权利义务、委托事项的描述、佣金、合同的有效时间、合同的变更和解除、违约责任及争议解决方式等合同的基本内容,在商签合同过程中应特别注意代理方式、工作范围、结算方式、工作协调关系等方面的条款。

(1)关于商品房銷售代理方式。在不同的商品房销售代理方式下,房地产开发企业和代理机构之间的职责划分、佣金结算、房地产开发企业的责任、房地产开发企业与代理机构之间关系或者代理机构之间的关系协调各不相同,因此销售代理合同中应具体明确代理方式。例如:在代理合同有效期内,XX咨询公司(代理机构)为XX开发企业在Xx(地区)委托的唯一策划销售代理机构,开发企业不得在XX(地区)指定其他代理机构。

(2)关于委托代理的工作范围和内容。在不同项目的銷售代理中,由于代理方式、房地产开发企业与代理机构的条件、双方意愿不同,在委托的任务范围内,具体的工作范围和方式、费月支付等也会不同。例如,在唯一代理的情况下,銷售中心的布置、销售中心的保安、广告促销等可以委托代理机构完成,而在公开代理情况下,这些工作通常由房地产开发企业负责。

(3)关于销售代理的任务和期限。在批量的商品房銷售代理中,商品房不一定能做到百分之百销售完成,代理机构的代理也不可能是无期限地售完为止,因此,开发企业与代理机构霖订的销售代理合同的主要条款之一便是确定销售时间,同时,还要在合同里明确具体时间内的销售数额是多少,即明确具体的代銷任务,销售任务可以以平方米计算,也可以以套或幢计算,不管采用哪种计量方式,都要明确规定在某一具体的时间销出具体数额的房地产,并确定提前销售完成或者未按期完成任务的奖惩条款。

(4)关于销售价格的确定和调整。不论房地产开发企业是事先确定一个交易价格的范围还是一个具体的价格,在实际交易过程中,价格往往会有一个谈判、调整确定的过程,如何确认最终的价格需要在合同中加以明确,以保证房地产开发企业的利益。例如:销售价格由甲、乙双方商讨制定,并由开发企业确认。咨询公司(代理机构)按照经开发企业确认的销售价目表进行销售,咨询公司(代理机构)无权自行调整銷售价格。如咨询公司(代理机构)銷售价格低于开发企业书面确认的销售价目表,则低于开发企业定价部分应由咨询公司(代理机构)补足。

(5)关于房地产广告宣传。在委托销售代理中,商品房的广告宣传(或其中一部分)由代理机构负责是常见的情形,但如果代理机构在对外广告宣传中弄虚作假,买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷,开发企业也是应承担责任的。原因有二:其一,代理机构是以开发企业的名义对外实施广告宣传的,对于买受人来说,开发企业才是当事人;其二,开发企业有义务对代理机构的售楼广告的内容进行审查和监督,这是义不容辞的法律义务和社会责任。根据人民法院的审判实践,代理机构因制作虚假广告,应承担直接赔偿责任;开发企业因疏于对售楼广告的审查与监督义务,应承担连带赔偿责任。可见,开发企业委托了房地产销售代理后,还应密切关注售房宣传广告的对外发布情况,及时发现并纠正代理机构的不当行为。同时,对于售房宣传广告方案的最终确定权应在合同中明确约定归属于开发企业,而且对于开发企业确认的方式及代理机构违约发布广告应承担的责任等内容也应具体、明确地体现在合同当中。

(二)房地产销售代理合同的履行

房地产销售代理合同应按照适当履行、协作履行、经济合理、情势变更的原则履行。除此之外,由于房屋销售周期较长、需要合同当事人共同完成或确认的事项较多,应特别注意冲突的管理,即销售渠道冲突的管理。

销售渠道产生冲突的原因是合同中当事人权利义务不明确,由于信息不对称、信息失灵或者信息理解失误造成的信息沟通偏差,由于掌握的信息情况和市场经验不同、对市场情况做出的主观判断的差异造成的主观认识上的差异。

解决销售渠道成员冲突,一是采用预防型方法,主要做法包括建立信息沟通机制、建立产銷战略联盟、形成第三方机制;二是采用治理型方法,主要做法包括回避、迁就、强制、折中和合作。

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