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房地产抵押贷款的主要参与者

房地产抵押贷款的参与者主要有贷款机构、借款人、担保和保险机构、中介服务机构等。

（一）贷款机构

贷款机构是抵押贷款的发放者。由于金融市场的构成、发展历史以及市场环境不同，各国抵押贷款机构也不同。我国目前主要有中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行等商业银行的房地产信贷部从事房地产金融业务。我国香港特别行政区抵押贷款机构则主要是各商业银行。日本抵押贷款机构包括政府的住宅金融公库和一般商业银行等。美国发放抵押贷款的机构包括商业银行、抵押银行、储蓄与贷款协会、互助储蓄银行、信用合作社等。其中抵押银行为非存款机构，不吸收储蓄存款，而后三者是互助性金融组织，和商业银行一样都是存款金融机构。除此之外，在国外，部分人寿保险公司、养老基金、抵押贷款证券化机构也发放抵押贷款。

（二）借款人

房地产抵押贷款的借款人是指以房地产作为抵押物向银行等金融机构申请抵押贷款的主体，可分为企业法人、事业法人和自然人。为了降低抵押贷款的风险'尤其是违约风险，银行等金融机构作为贷款者必须对个人、企业等借款人进行资格审查，考察借款人偿债能力和信用记录等。

（三）担保和保险机构

担保和保险机构指抵押贷款市场的保证机构，包括各类保险公司、担保公司等。保险机构通过提供保险，当借款者拒绝或不能按期偿付债务而造成抵押贷款机构损失时，向被保险人提供损失赔偿，防范贷款风险，促进抵押贷款业务发展。保险机构根据提供的保险业务范围，可分为专门机构和一般性机构。专门机构主要业务以抵押贷款保险为主，如美国的抵押贷款保险机构就只能从事抵押贷款保险业务。一般性保险机构从事各种商业性保险，同时也提供与抵押贷款有关的人寿保险和财产保险，如抵押贷款房屋保险、购房贷款保险、贷款建房保险、抵押贷款定期人寿保险等。英国和法国的人寿保险公司、日本的财产保险公司、我国的保险公司等属于一般性保险机构。

担保和保险机构还可分为政府机构和非政府机构。政府担保和保险机构主要是对特定借款主体提供担保和保险。如美国联邦住宅管理局和退伍军人管理局分别为中低收入家庭和退伍军人及其家属提供贷款保险。我国当前成立的一些住房抵押贷款担保公司也是具有政府性质的保险机构。

（四）中介服务机构

中介服务机构是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构，包括贷款日常维护服务机构、估价机构和律师事务所等。

抵押贷款的日常维护服务主要是指：收取还款额并转交给贷款机构；向借款人发出还款通知；在贷款逾期时提醒借款人；记录贷款本金余额的变化；进行房地产保险；在形成不良贷款时行使取消赎回权，出售抵押物等。日常贷款维护职能一般由贷款机构承担，我国抵押贷款的维护是商业银行的日常工作。在市场化程度较高的国家，抵押贷款的日常维护工作有的已由专的服务机构来提供，但这些机构通常是贷款机构的附属机构。

抵押物的价值关系到抵押贷款的发放额，抵押物估价对于银行防范金融风险也至关重要，因此，银行在发放抵押贷款前一般会要求对抵押物进行估价，这项工作可以由银行自己完成，也可以由银行或借款人委托专业的房地产估价机构完成。在一些国家，如美国，抵押物估价是法律规定的强制性措施。

律师事务所主要为抵押贷款提供法律服务，如起草贷款、办理抵押物查询鉴证和登记、受托与借款人签订贷款、处理违约贷款的法律事务等。

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