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各大网校房产估价师工程师讲师谁比较好

发布时间:2016-11-21来源:中华网发布人:
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  第八章 成本法及其运用

  第一节 成本法概述

  成本法的含义:

  简要地说,成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说,成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损,其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。

  成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法。即先把房地产价格分解为它的各个组成部分,然后分别求取各个组成部分,再将各个组成部分相加。因此,成本法也称为积算法。由此还可知成本法中的"成本"并不是通常意义上的成本(不含利润),而是价格(包含利润)。但在该方法中也用到了通常意义上的成本以及费用、支出、代价、投入等相关概念。这就需要在遇到"成本"、"费用"、"支出"、"代价"、"投入"等概念时,注意根据上下文的内容来判定它们的具体内涵。

  成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值称为积算价值。

  成本法的优点是其求得的价值使人"看得见"--人们可以看到该价值是由哪些部分组成的;较容易发现其中哪些是重复多余的,哪些被遗漏了,以及哪些被高估了,哪些被低估了。因此,成本法测算出的价值看似有"依据",特别是在有"文件"规定房地产价格构成以及相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下。

  成本法的理论依据:

  成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体可从卖方和买方两个角度来看。从卖方的角度来看,房地产价格是基于其过去的“生产费用”,重在过去的投入,是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发该房地产已花费的代价。如果低于该代价,他就要亏本。进一步来看,当一种房地产的市场价格低于它的成本时,它就不会被开发,除非它的市场价格升高了;而如果一种房地产的市场价格远高于它的成本,则它将会很快进入市场,直到其市场价格降下来。

  从买方的角度来看,房地产价格是基于其社会上的“生产费用”,类似于“替代原理”,是买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发该房地产的必要支出及应得利润。如果高于该必要支出及应得利润,则还不如自己开发(或者委托他人开发)。例如,当房地产为土地与建筑物的综合体时,买方在确定其购买价格时通常会这样考虑:如果自己购买一块相似的土地的现时价格是多少,然后在该土地上建造相同或相似的建筑物的现时费用又是多少,此两者之和(含应得利润)便是自己愿意支付的最高价格。当然,如果该房地产中的建筑物是旧的或者质量、性能上有缺陷,或者建筑物以外还有一些不利因素,则买方在确定其愿意支付的最高价格时还会考虑折旧,即还要减价。

  由上可见,一个是不低于开发已花费的代价(含应得利润),一个是不高于预计重新开发的必要支出及应得利润,买卖双方可以接受的共同点是正常的开发代价(包含开发的必要支出及应得利润)。因此,估价对象的价值便可以根据重新开发估价对象的必要支出及应得利润来求取。

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