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土地增值税征税范围、纳税人和税率

一、征税范围

(一)征税范围的一般规定(三把标尺)

标准之一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税。

标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

标准之三：转让房地产是否取得收入(货币、实物及其他收入)。

1.标准之二：产权必须发生转移

土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。

2.标准之三：强调房产转移要“有偿”

转让房地产是否取得收入(货币、实物及其他收入)。

【解释】不予征税的房屋继承和赠与：

土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。

(1)房地产的继承。

(2)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。

(3)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

(二)征税范围的具体规定(哪些征;哪些不征;哪些免征)

【经典母题】下列各项应计算征收土地增值税的有( )。

A.以房地产出租的

B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的

C.甲乙企业以房换房行为

D.一方出地一方出资金，双方合作建房，建成后转让的

E.将房产赠与直系亲属的

【答案】CD

【解析】对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。但是，建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。

【注意题目变形】

二、土地增值税纳税人

《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。

包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。(选择题)

三、土地增值税四级超率累进税率表

【例题•单选题】某有限公司转让商品楼收入1000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额200万元，则适用税率为(　　)。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

【答案】D

【解析】增值额与扣除项目金额比例=(1000-200)÷200×100%=400%，适用第4级税率，即60%。

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