建设工程教育网

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【网校荣誉】

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【网校优势】

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李娜：《建设工程计价》

注册建造师，长期从事建设工程类辅导培训，有丰富的考试培训经验。
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对相关执业资格考试的考纲掌握全面，了解学员学习特点并擅于帮助学员归纳总结各阶段的学习方法，深受学员喜爱。试听老师

王英：《建设工程造价案例分析》

高校教师，造价工程师、咨询师。
长年从事全国注册造价工程执业资格考试中《工程造价案例分析》、《建设工程技术与计量（土建工程部分）》、一、二级建造师〈建筑工程管理与实务〉等相关课程的培训和命题研究。
工程专业知识深厚，教学经验丰富，教学效果突出，深受全国各地学员的欢迎和好评。试听老师

达江：《建设工程造价管理》

注册一级建造师、注册会计师、注册税务师、注册资产评估师。
长期从事建设工程类辅导培训，有丰富的考试培训经验。
讲授的课程紧扣大纲，重点突出，针对性强；讲解通俗易懂，举例风趣幽默，课堂轻松活泼。
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陈江潮：《建设工程造价案例分析》

高校教师，注册造价工程师、建造师、招标师、全国监理工程师，常年从事造价工程师、建造师等执业资格考试培训
有丰富的考试培训经验，能够预测试题的深度，重点突出，语言精练。具有多年的造价定额编制及实操经验
所讲授的实操课程实战性强，课程设置灵活，有助于考生快速识图、看图算量组价。试听老师

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　与工程项目有关的税收规定

　　工程税收主要包括营业税、所得税、城市维护建设税和教育费附加，还涉及房产税、土地使用税、土地增值税、契税及进出口关税。

　　(一)营业税

　　1.纳税对象：包括在我国境内提供应税劳务(含建筑业)、转让无形资产和销售不动产三个方面。

　　2.计税依据：计税营业额。营业税属于价内税

　　3.建筑业和销售不动产营业税计税依据规定：

　　1)总承包企业将工程分包时，以全部承包额减去付给分包单位价款后的余额为营业额;

　　2)从事建筑、修缮、装饰工程作业的(包工包料、包工不包料)，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价格;从事安装工程作业的，凡安装的设备价值作为安装工程产值的，营业额包括设备价款;

　　3)自建自用的房屋不纳营业税;自建房屋对外销售(不包括个人自建自用住房销售)的，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产缴纳营业税;

　　4)销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额;销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　4.税率，建筑业3%，表5.3.1

　　5.应纳税额计算：应纳税额=计税营业额×适用税率

　　根据我国现行规定，从事建筑安装业务的企业附设的工厂生产的预制构件，用于本企业的建筑工程的，应在移送使用时征收增值税(2009)。在建筑现场制造的预制构件，凡直接用于本单位或本企业建筑工程的，征收营业税，不征收增值税。

　　6.纳税地点

　　(1)应税劳务—机构所在地或者居住地;建筑业劳务—应税劳务发生地。

　　(2)转让无形资产—机构所在地或者居住;转让、出租土地使用权—土地所在地

　　(3)销售、出租不动产—不动产所在地

　　(二)所得税，又称所得课税、收益税，包括企业所得税和个人所得税。

　　1.计算公式为：

　　应纳税所得额=收入总额一不征税收入一免税收入一各项扣除一弥补以前年度亏损

　　1)收入总额。是指企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，包括：销售货物收入;提供劳务收入;转让财产收入;股息、红利等权益性投资收益;利息收入;租金收入;特许权使用费收入;接受捐赠收入;其他收入。

　　2)不征税收入。收入总额中的下列收入为不征税收入：财政拨款;依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金;国务院规定的其他不征税收入。

　　3)免税收入。企业的下列收入为免税收入：国债利息收入;符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益;在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益;符合条件的非营利组织的收入。

　　4)各项扣除。企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。同时，企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　5)弥补以前年度亏损。根据利润的分配顺序，企业发生的年度亏损，在连续5年内可以用税前利润弥补进行弥补。

　　6)在计算应纳税所得额时不得扣除的支出。向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项;企业所得税税款;税收滞纳金;罚金、罚款和被没收财物的损失;允许扣除范围以外的捐赠支出;赞助支出;未经核定的准备金支出;与取得收入无关的其他支出。

　　3.税率：企业所得税实行25%的比例税率。对于非居民企业取得的应税所得额，适用税率为20%。符合条件的小型微利企业，减按20%征收。国家重点扶持的高新技术企业，减按15%征收。

　　此外，企业的下列所得可以免征、减征企业所得税：从事农、林、牧、渔业项目的所得;从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得;从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得;符合条件的技术转让所得。

　　4.应纳税额计算：

　　应纳税额=应纳税所得额×所得税税率一减免抵免税额

　　习题:企业计算应纳税所得额时，下列项目中，允许收入中扣除的是()。

　　A.向投资者支付的股息

　　B.向银行支付的短期借款利息

　　C.向公益性赞助支出

　　D.税收滞纳金

　　答案：B

　　(三)城市维护建设税与教育费附加

　　1.城市维护建设税，三档差别比例税率：①纳税人所在地区为市区的，税率为7%;②纳税人所在地区为县城、镇的，税率为5%;③纳税人所在地区不在市区、县城或镇的，税率为1%。

　　计算公式：应纳税额一实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额之和×适用税率

　　2.教育费附加

　　1)税率：3%。

　　2)应纳税额计算。

　　应纳税额=实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额之和×征收

　　3)地方教育附加：2%。

　　(四)房产税

　　1.纳税人：房屋的产权所有人

　　(1)产权属国家，经营管理单位纳税;产权属集体，经营管理单位集体单位纳税。

　　(2)产权出典的，由承典人纳税。

　　(3)产权未定或纠纷，房产代管人或者使用人纳税

　　(4)无租使用的，使用人代缴

　　(5)不含外商投资企业、外国企业、外国人经营房产

　　2.纳税对象：房产，含房屋不可分割的附属配套设施，不含独立构筑物(如水塔、围墙等)。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　(五)城镇土地使用税

　　1.纳税对象：包括在市县镇和工矿区的国有和集体所有土地。但不包括农村土地。

　　2.计税依据：实际占用的土地面积(㎡)，其确定：测定的土地面积、证书确认的土地面积、申报土地面积

　　3.定额税率标准为：①大城市1.5元至30元;②中等城市1.2元至24元;③小城市0.9元至18元;④县城、建制镇和工矿区0.6元至12元。

　　全年应纳税额=实际占用应税土地面积(㎡)×适用税额

　　(六)土地增值税

　　1.纳税对象：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额(相应取得收入的单位和个人为纳税义务人，2010)

　　2.计税依据：转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额

　　3.税法准予纳税人从转让收入中扣除项目6项(2011)

　　1)取得土地使用权支付的金额;2)房地产开发成本;

　　3)房地产开发费用;4)与转让房地产有关的税金;

　　5)其他扣除项目;6)旧房及建筑物的评估价格。

　　1)取得土地使用权支付的金额：

　　①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以转让方式取得土地使用权的，是实际支付的地价款;其他方式取得的，为支付的土地出让金;

　　②按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。

　　2)房地产开发成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　3)房地产开发费用。包括与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。这三项费用不能据实扣除，应按标准扣除(2012)。

　　4)与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除

　　5)其他扣除项目。对于从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除。

　　4.土地增值税实行四级超率累进税率(重点难点)。具体税率见表5.3.3

　　应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)

　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数：土地增值额=转让收入-扣除项目金额

　　习题：下列关于土地增值税的说法中，正确的是()。

　　A.国有土地使用权出让，出让方应交土地增值税

　　B.国有土地使用权转让，转让方应交土地增值税

　　C.房屋买卖，双方不交土地增值税

　　D.单位之间交换房地产，双方不交土地增值税

　　答案：B

　　(七)契税

　　纳税对象：在境内转移土地、房屋权属的行为。包括：国有土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠予、交换。

　　计税依据：不动产的价格

　　契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：

　　(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据;

　　(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

　　(3)土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据;

　　(4)以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益;

　　(5)房屋附属设施征收契税的依据：

　　1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税;

　　2)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;

　　如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

　　契税实行3%-5%的幅度税率。

　　(八)进口关税计税依据：进出口货物的完税价格