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张志东

商业地产物业管理与品质提升高级研修班

张志东 / 知名实战商业地产操盘手

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课程大纲

**部分 商业地产物业管理的前期咨询 

一、商业地产物业前期设备咨询: 

二、商业地产物业公共设施的咨询 

三、商业地产物业功能区域设置划分的咨询 

四、商业地产物业公共标识及设置咨询 

第二部分、商业地产物业管理的前期介入 

一、前期准备及市场调研 

1、了解项目地物业管理市场状况与环保、消防政策法规及相关要求; 

2、了解项目地物业管理费标准及收缴率; 

3、做出项目物业管理费的初步测算 

4、前期综合工作:前期制度编制及三标认证 

二、规划设计阶段的介入 

1、前期业态及品位落位介入方案的优化与决策 

2、介入交通组织及行车动线与停车场规划设计 

3、施工图会审介入方案的修改优化与决策 

4、从商场日常经营需要出发提出合理建议:设备用房、办公用房、物业用房、垃圾清运等 

三、施工阶段的介入 

1、检查前期工程的施工质量,对与原设计不合且可以更改的部分提出建议 

2、配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量 

3、参与重大设备的调试和验收 

制订物业验收流程,指出工程缺陷,对改良方案的可行性及费用提出建议 

四、销售(招商租赁)阶段的介入 

1、招商租赁阶段的介入 

(1)、商户进场物业把控要点与二次装修控制 

(2)、商户消防验收协调 

(3)、物业服务合同陷阱提示与物业费与租赁合同谈判要点 

销售型商业的物业前期介入 

(1)、及时了解销售策划工作的主要内容,在有涉及到物业管理内容上及时从物业管理工作上予以配合,保证销售策划工作的顺利实施; 

(2)、对事销售的工作人员进行有关于该项目物业管理的专项培训,; 

(3)、负责办理入住的相关手续及收缴相关费用; 

(4)、从物业管理的角度完善入伙程序 

开业前的筹备 

制定开业庆典与入伙安全保卫方案和突发事件预案 

组织安全保卫方案和突发事件预案演练 

安防/保洁/车场等物业管理全面展开 

开业前的消防、安全制度培训 

5、协助开业庆典场地搭建 

第三部分商业地产物业工程验收及物业移交 

工程验收的主要素: 

工程移交 

保安介入 

物业开荒 

第四部分、商业地产物业管理高品质场地服务举措详细解析及要点把控 

场地服务-为商户经营提供安全、整洁、有序、美观的经营环境和秩序 

一、常规场地服务:设备运作、清洁、绿化、消防、安全、停车场管理等。 

二、特殊场地服务-具有商业特性的场地服务,如:营业时间的统一,公共通道的畅通、清场、招牌广告、促销海报、背景音乐、中庭的安全、乞丐行为、外围小商贩、装修干扰等。 

第五部分、购物中心租户物业管理条款的争议分析 

一、如何针对不同租户类型提供有针对性的物业服务; 

二、业主为租户提供的的安全服务条款约定的争议分析; 

1、租户资产保护服务条款的争议分析; 

2、营业纠纷处理协助的约定; 

3、购物中心的通道管理的特殊约定; 

4、购物中心消防管理的业主与租户约定争议分析 

三、业主为租户提供的保洁服务条款约定的争议分析; 

1、业主、租户保洁区域位置确认 

2、业主负责保洁区域的质量标准 

3、多幢建筑组群 MALL的特殊租户保洁服务条款 

4、垃圾清运约定条款中的主力店特殊对待原则 

5、如何尽量避免由租户确认保洁质量的条款同时,关注约定细节 


四、业主为租户提供的工程管理服务条款约定的争议分析; 

1、产权属于业主单是是**单一租户使用的设备条款约定 

2、双方维修维护责任的界定 

3、不同业态不同租户关水电、制冷、供暖价格标准的约定 

第六部分、商业地产物业管理的财务运作 

管理费的厘定 

1、一般用户管理费的厘定 

2、特殊用户管理费的厘定-主力商户、餐饮商、临街铺 

推广费的厘定 

共有场地的收费 

管理费用的催缴:常规催缴、强制措施、法律诉讼 

五、维修资金的筹集 

第七部分、商业物业管理风险回避与危机管理 

一、认识和了解物业管理风险与危机 

1、风险与危机的关系,危险与危机的依存关系 

2、风险的三要素: 风险因素\风险事故\风险损失 

3、危机的四大特征:意外\威胁\紧急\阶段 

4、物业管理行业为什么要讲风险回避与危机管理 

二、物业管理中的14种典型风险与案例实操 

1、治安风险:人身财产损害大,难防范的风险; 

2、车辆管理风险:移动性强、金额大的风险; 

3、消防责任风险:时时警惕、重于泰山的风险; 

4、设备管理风险:运行故障、停止供应带来风险; 

5、公共区域责任风险:管理不到位,造成的风险; 

6、雇主责任风险:难预料与难控制的风险 

7、服务合同风险:法律性强和充满陷阱的风险 

8、物业收费风险:纠纷多的风险 

9、建筑物业责任风险:规则与秩序的监护风险 

10、自然灾害风险:不可预计的自然灾害风险; 

11、公共环境卫生风险:影响面大的风险 

12、事件危机:群体性疾病和恐怖袭击风险; 

13、企业决策风险:定位不准带来盲目扩张风险 

14、服务产品不准确:没有核心竞争力的风险 

三、商业地产物业管理的突发事件处理 

1、管理突发事故 

2、刑事突发事故 

3、社会突发事故 

4、租户清场控制要点 

物业管理风险回避与危机管理的十大步骤 

1树立全员风险意识 

案例分析:树立物业管理风险意识的六个措施 

2、建立物业管理风险责任 

案例分析:物业管理目标责任书的风险条款制订 

3、成立风险管理部门 

案例分析:物业企业风险管理部门的架构与职责 

4、将风险纳入管理体系 

案例分析:将风险纳入管理体制的四个措施 

5、建立物业管理风险告知机制,降低风险责任 

案例分析:风险告知机制的司法解释 

6、建立物业管理风险评估机制,未雨绸缪 

案例分析:物业管理风险评估报告的编写和执行 

7、推行物业管理风险转嫁机制,分散风险 

案例分析:物业管理风险转嫁的三种机制 

8、实施风险预警和紧急预案,防范于未然 

案例分析:建立风险预警和紧急预案的九个措施 

9、启动物业危机处理步骤,将损失降到低 

案例分析:物业管理危机处理的九个步骤 

10、物业管理危机评估,从危机中获利 

案例分析:物业管理风险报告的编写和执行 

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