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杨凡

房地产企业全过程目标成本管理

杨凡 / 国内设计资深讲师

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课程目标

掌握房地产项目成本管理目标科学的制定方法;掌握房地产项目成本目标的控制与考核措施;掌握房地产项目投资决策阶段工程造价控制的要点;掌握房地产项目设计阶段对工程成本的影响及控制;掌握房地产项目招投标阶段、施工阶段的工程造价控制;掌握房地产项目竣工验收阶段工程产生的成本及管控;掌握房地产开发企业销售成本控制核算;明确当前房地产开发项目成本管理中存在的主要问题和误区。

课程大纲

典型成本案例分析:

1. 成本如何计算的案例:(建造成本与完全成本)

2. 成本与利润关系的案例:(费用变化与成本)

3. 概念设计与成本关系的案例:(概念设计型式、立面、风格对成本的影响)

4. 客户价值与成本关系的案例:(客户价值点的利用方式)

一. 成本的概念与目标成本的作用:

1. 关于成本的几个错误的认知:

1.1. 成本不等于省钱

1.2. 成本不是靠算钱算出来

1.3. 单纯的成本管理程序和成本管理制度的更像是表面文章

1.4. 成本不是完全依靠成本部门管得了的

1.5. 表面上的成本不是唯一至上的

2. 成本的定义和成本包括的内容:

3. 成本管理的定义、宗旨与目标:

4. 成本管理的本质是成本控制而不是简单的成本核算

5. 成本管理科目的设置与成本控制的关系

6. 目标成本的定义、目的与作用

7. 目标成本的管理方法目标成本的确立——目标成本控制指导书
a)目标成本?
b)目标成本确立的工作要点与实战演练
c)目标成本控制指导书(标杆企业案例分享)
d)思考:
目标成本——数据库建设?
目标成本的解读、形成、管理
目标成本编不准怎么办?如何才能更准确?
动态成本管理
1)合约与采购管理
a)合约规划
b)合同管理三大关键点
c)合同计价原则——固定总价包干?固定单价?清单计价?定额下浮?
d)格式化合同(标杆企业案例分享)
e)采购与招投标(案例分享:标底管理,保密VS公开)
低价中标的危害

8. 价值工程分析法在成本管理中的应用



二. 标杆地产企业的成本管理模式:

1. 标杆地产企业的成本管理模式分析:

1.1. 万科地产的成本管理体系构成

1.2. 万科地产的成本控制费项设置

1.3. 万科地产的成本管理方法

1.4. 万科地产的成本管理特点:作业成本控制、设计对标、成本技术措施管理

2. 龙湖地产的成本管理模式分析:

2.1. 龙湖地产的成本管理体系构成

2.2. 龙湖地产的成本费项设置

2.3. 龙湖地产的成本管理方法

2.4. 龙湖地产的成本管理特点:合约成本控制、动态成本跟踪、成本数据库指导

3. 其他成功地产企业的成本管理模式分析:

3.1.碧桂园地产的成本管理特点,

3.2.保利地产、中海地产、新城控股等企业的他山之石;



三. 标杆地产企业成本控制的方法与重点:

1. 项目开发业务流程与全程成本控制的关联:

1.1. 项目开发关键节点与成本控制的关联关系:

1.2. 项目定位与成本管理:

1.3. 项目设计与成本管理:

1.4. 项目计划组织与成本管理:

2. 投资可研阶段的成本控制重点与技巧:

2.1. 项目投资可研的目的和本质

2.2. 项目投资可研阶段成本控制存在的管理误区:

2.3. 投资可研阶段细分的成本作业及审查程序

2.4. 项目初步定位中的成本审查要点(五步审查法)

2.4.1. 设计分析的土地利用大化与成本控制的审查要点

2.4.2. 设计分析的设计币值大化与成本控制的审查要点

2.4.3. 设计分析的溢价空间大化与成本控制的审查要点

2.4.4. 成本控制的费项设置、指标选定的控制要点

2.4.5. 设计分析的综合分析与成本控制的审查要点

3. 项目启动阶段的成本控制重点与技巧:

3.1. 项目启动的目的与作用:

3.2. 项目启动阶段的主要工作内容:

3.3. 项目启动阶段细分的成本作业及审查程序

3.4. 概念设计方案的成本审查重点

3.4.1. 总建筑面积与容积率分析

3.4.2. 规划层数与户型分析

3.4.3. 配套指标与配套分配分析

3.4.4. 可售面积与溢价空间分析(可售比、溢价配比)

3.4.5. 市场需求及客户销售价值分析

3.4.6. 停车方式及地下车库分析

3.4.7. 设计主题与立面型式分析

3.4.8. 绿化指标及景观档次分析

4. 方案设计阶段的成本控制重点与技巧:

4.1. 方案设计的目的与作用:

4.2. 方案设计阶段的主要工作内容:

4.3. 方案设计阶段细分的成本作业及审查程序

4.4. 规划方案设计的成本审查重点:(略,详具体课件)

5. 扩初设计阶段的成本控制重点与技巧:

5.1. 扩初设计的目的与作用:

5.2. 为什么很多开发商对扩初设计没有管理要求?

5.3. 设计管理能力、成本控制能力决定了扩初设计的管理模式:

5.4. 扩初设计阶段细分的成本作业及审查程序

5.5. 扩初设计阶段细分的成本审查重点

5.5.1. 结构超限成本控制优化分析:

5.5.2. 结构选型成本控制优化分析:

5.5.3. 层高成本控制优化分析:

5.5.4. 户型成本控制优化分析:

5.5.5. 立面成本控制优化分析:

5.5.6. 结构选型成本控制优化分析:

5.5.7. 基础方案型式成本控制优化分析:

5.5.8. 构造要求成本控制优化分析:

5.5.9. 含钢量成本控制优化分析:

5.5.10. 结构成本的离散性控制:

5.5.11. (暂略,详见具体课件)

5.6. 扩初设计的限额指标设定与管理

5.7. 扩初设计的成本控制要求输出:

5.8. 扩初设计成本管理部门与设计管理部门的权责划分

6. 施工准备阶段的成本控制重点与技巧:

6.1. 施工图审查的成本审查要点:

6.2. 工期指标设定与成本控制的关联:

6.3. 工程标段划分与成本控制的关联

6.4. 工程组织计划与成本控制的关联

6.5. 采购策划、方案与成本控制的关联

6.6. 边坡支护方案的成本控制审查要点

7. 施工管理阶段的成本控制重点与技巧:

8. 8. 地下车库成本控制的重点与技巧:

9. 9. 高层建筑含钢量成本控制的重点与技巧:

10. 10. 建筑基础选型成本控制的重点与技巧:

10.1. 地质条件分析对基础选型的影响:

10.2. 常见的基础选型形式:

10.3. 如何优化基础形式选型:

10.4. 如何优化桩基选型:

10.5. 如何优化桩基础总量:

11. 设备材料选型成本控制的重点与技巧:

12. 12. 园林景观方案设计成本控制的重点与技巧:


四. 招标采购与成本控制:

1. 采购的概念与采购成本控制:

2. 采购管理、供应商管理与成本控制的关系:

3. 招标采购常见的成本管理误区:

4. 招标采购组织架构设置及成本控制要求:

5. 如何审查避免供应商的挂靠投标:(总包、监理、设计)


五. 如何建立适合企业自身需求的成本管理体系:

1. 房地产企业成本管理水平能力的现状测评分析:

2. 建立企业项目开发全过程成本控制的成本管理体系:

3. 组织架构设计与成本管理的关联

4. 明确项目开发关键节点的成本管理要求:

5. 明确项目开发关键成果的成本审查要求

6. 建立项目开发关键阶段性工作成果的成本技术措施标准

7. 形成有效的管理闭合及成本责任考核

8. 若干案例分享:

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